나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512653 [2] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층211-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 원당동 소재 "아라동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 근린생활시설 "이안테라디움검단101 주건축물제1동" 내 제2층 제211-1호 외 2개 호로서 인근은 인천검단 택지개발지역 내 상업지대임.

교통상황

인천검단지구 대규모택지개발지역 내 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하6층 지상12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 내 제2층 제211-1,2,3 3개호로서 외벽 : 석재 등 마감 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

현재 공실상태로서 내부공사 준비중이며 각 호실간 내부벽체는 철거된 상태임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 공동 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 남측으로 광로에 양면접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

제2층 제211호 건물을 3개 호수로 분할하여 각호별로 대지권의 등기 경료되어 있으나 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있으며, 본건 개별호에 대한 건축물관련 도면이 부재하여 인근탐문에 의거 각 개별호의 위치를 파악하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

1. 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로, 내부공사 준비중이며 공실상태임.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 211호 건물을 3개 호수로 분할하여 각 호별로 대지권 등기가 되어 있으나, 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있으며 본건 개별 호에 대한 건축물 관련 도면이 부재하여 인근 탐문에 의거 각 개별 호의 위치를 파악함(감정평가서 참조)
3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512653 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101, 주건축물제1동 2층 211-2호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

* 토지 지분: 4.33㎡ (약 1.31평)

* 건물면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

* 건물 지분: 18.55㎡ (약 5.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 "아라동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 인천검단 택지개발지역 내 상업지대에 속해 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 지하 6층, 지상 12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합 건물 내 제2층 제211-2호에 해당합니다.

* 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리입니다.

* 토지는 정방형으로 인접 토지와 등고평탄하며, 복합 용도 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 북측으로는 중로, 남측으로는 광로와 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 인천검단지구 대규모 택지개발지역 내에 소재하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인천지하철 1호선(신설역 101역 예정) 및 서울지하철 5호선 신설역과 가까운 초역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 원당~태리 간 광역도로 신설 예정 등 교통망 확충 계획도 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래 허가구역(2025.8.26-2026.8.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리는 2024년 3월 21일 접수된 국민은행 근저당(602,400,000원)입니다.

* 본 매각으로 소멸되는 권리로는 국민은행 근저당 및 유케이제십일차유동화전문으로 인한 임의경매 개시결정(2025타경512653)이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 602,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 임대차 현황 및 보증금/차임에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 인천검단신도시는 대규모 택지개발이 진행 중이며, 법조타운(인천지방법원 북부지원, 인천지방검찰청 북부지청) 조성 예정으로 인해 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 아라역을 중심으로 한 상권 형성이 활발하며, 코벤트워크와 같은 스트리트형 상업시설에 다이소, 애슐리퀸즈 등 주요 테넌트가 입점하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

* 상업용지 비율이 상대적으로 낮아 공급 과잉 우려가 적으며, 안정적인 투자처로 주목받고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* "아라동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 대규모 복합상업시설인 '넥스트 콤플렉스' 개발이 예정되어 있어 향후 상권의 집객력 강화가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

* "아라동행정복지센터"가 가까이 위치하여 행정 편의성을 제공합니다.

* 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 인천지하철 1호선 및 향후 개통 예정인 5호선, GTX-D 노선 등을 통해 서울 및 수도권 접근성이 개선될 전망입니다.

5.2. 혐오시설 정보

* 현재 제공된 정보 및 조사된 자료에서는 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 발견되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역 내 소각장(자원순환센터) 신설 관련 주민 반발 및 논의가 지속되고 있어, 향후 관련 시설 유치 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 내부 공사 관련

* 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로, 현재 내부 공사 준비 중이며 공실 상태입니다. 이는 추가적인 내부 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다. (감정평가서 및 현황조사서 참조)

6.2. 도면 부재 및 위치 확인

* 211호 건물이 3개 호수로 분할되었으나, 본건 개별 호수에 대한 건축물 관련 도면이 부재하여 인근 탐문에 의거 위치를 파악했습니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용에 불편을 초래할 수 있습니다. (감정평가서 참조)

6.3. 법규 준수 관련

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에서 규정하는 경계표지 및 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 구비해야 하는 필요성이 있습니다. 이는 추가적인 설치 비용 발생 요인입니다.

6.4. 임대차 관계 미상

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 확인되어 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천검단신도시라는 신규 개발 지역 내 상업지구에 위치한 근린상가로, 향후 택지개발 및 법조타운 조성에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 여건 역시 양호하며, 주요 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

그러나 현재 공실 상태이며 내부 공사 준비 중이라는 점, 호실 분할 과정에서 발생한 건축물 도면 부재 및 표지판 설치 필요성 등은 매수 후 추가적인 비용 지출이나 번거로움이 발생할 수 있는 요인입니다. 특히 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않는 부분은 투자 시 유의해야 할 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 검단신도시 개발의 수혜지: 신규 인구 유입과 대규모 개발 사업(법조타운, 넥스트 콤플렉스 등)으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 소형 면적 상가: 비교적 낮은 투자 금액으로 접근이 용이하며, 향후 임대 수요 확보 가능성.

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 신설역(예정)과의 접근성을 바탕으로 한 잠재적 가치 상승.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 앞서 언급된 내부 공사 비용, 표지판 설치 비용, 임대차 관련 불확실성 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.