나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3418 [1] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제지하1층 제비1가009호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘구로역(지하철1호선)’남동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 구로역이
소재하는등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 제지하1층 제비1가009호외 19개호로서,
외벽 : 복합판넬, 일부 석재붙임 등
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1) - (20)은 대상물건을 포함하여 경계 표시 없는 다른 호수와 함께 별도의 호별
구분 없이 인테리어공사로 임의 구획하여 통칭 "천객 D.C마트", 통칭 "세계로 식자재마트"
등으로 이용 중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 옥내소화전, 승강기설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 완경사인 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 광대로 및 북측 및 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(2016-12-01)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-12-01)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면
)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경보호에 관한 법률
>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-31
46)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건은 오픈상가 구조로서 견고한 벽체로 구분되어 있지 않은 상태이며, 경계를 명확
하게 구분한 바닥경계의 표시 및 건물번호표지 등이 설치되어 있지 않고 대상 물건을 포함
하여 경계 표시 없는 다른 호수와 함께 별도의 호별구분 없이 인테리어공사로 임의 구획하
여 통칭 "천객 D.C마트", 통칭 "세계로 식자재마트" 등으로 이용 중으로 경계확인은 측량
을 요하는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의 바람.

- 대상물건은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북측도로 및 남측도로 기준으로 현황
지상층에 소재하며 현황 로비층으로 통칭되고 있는 것으로 조사되었음.

- 대상물건의 위치확인은 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 상가관리단(4층 소재)에 비치
된 도면으로 위치를 확인하고 상가관리단 직원의 안내로 대상물건의 위치를 개략적으로
확인하였는 바, 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사 등을 통해 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3418 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 리OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제지하1층 제비1가009호

용도: 근린상가

감정가: 1,682,900,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 68.67㎡ (약 20.77평)

건물면적: 206.41㎡ (약 62.44평)

1.4. 매각대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 구로역이 소재하여 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

물건지 남서측으로는 광대로, 북측 및 동측으로는 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

신구로자이 나인스에비뉴는 공동주택(아파트), 운동시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 복합된 건물입니다.

구로역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 속해 있으며, 주변에 대규모 상업시설 및 주거단지가 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

채권자: 리OOOOO

경매 신청 채권액: 581,395,348원 (등기부상 확인)

등기부채권 총액: 0원 (본 건 경매 신청 채권 외 별도 기록 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양지희 (천객DC마트 대표)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 마트 대표

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

현재까지 확인된 권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 보증금 또는 기타 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약 (말소기준권리: 2012.08.07 서울특별시구로구 압류)

* 소유권이전 (2007.07.16, 2009.03.31)

* 소유권이전청구권가등기 (2009.06.11, 나이스에비뉴상가관리단)

* 압류 (2012.08.07, 서울특별시구로구)

* 압류 (2012.10.02, 구로세무서)

* 임의경매개시결정 (2024.07.23, 리치몰관리단)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본 물건은 신구로자이 나인스에비뉴 내 상가로, 총 36층 건물 중 지하 1층에 위치합니다.

전체 상가 면적 대비 개별 호수별 구획이 명확하지 않고, 임의로 구획하여 '천객 D.C마트', '세계로 식자재마트' 등으로 복합 사용 중입니다.

4.2. 지역 상권

구로역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

다양한 근린생활시설 및 업무시설과 인접해 있어 일반적인 상가 업종에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 구로역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

주변에 대형마트, 백화점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육환경

해당 물건은 '교육환경보호구역' 내에 위치하므로, 관련 법규 및 교육청 지침을 반드시 확인해야 합니다. (문의: 남부교육청)

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태 및 공부상 차이

* 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 현황은 지상층(로비층)으로 조사되었습니다. 이는 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 물건이 속한 구간은 견고한 벽체로 구분되지 않은 오픈상가 구조이며, 바닥 경계 표시 및 건물 번호 표지가 설치되어 있지 않아 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 임의 구획된 공간을 활용하고 있어, 입찰 시 반드시 현장 조사를 통해 정확한 면적 및 이용 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 복합적인 권리관계

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 다수의 채권이 복합되어 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이는 법률적 검토를 더욱 신중하게 해야 함을 시사합니다.

6.3. 이용 제한 사항

* 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당될 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당합니다. (확인처: 육군수도방위사령부 02-524-3146)

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 상가입니다. 현재 감정가는 1,682,900,000원으로, 해당 지역의 시세를 고려할 때 잠재적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

하지만, 공부상 지하 1층으로 기재된 내용과 현황 지상층(로비층)으로 이용 중인 점, 또한 정확한 구분이 어려운 오픈상가 구조라는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이러한 현황과 공부 간의 차이, 명확한 경계 확인을 위한 측량 비용 및 추후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

임차인들의 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 매수인의 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 구로역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후수요 확보 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 현재 감정가 대비 시장 가치 상승 가능성 존재.

* 개선 여지: 명확한 공간 구분 및 공부상 내용 정리를 통해 가치 증대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 시세, 권리관계, 물건의 현황(이용 상태, 공부상 차이 등) 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(측량, 법률 자문 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 본 건은 실제 이용 상태와 공부상 기록의 차이, 그리고 명확한 경계 구분이 어렵다는 점이 명확한 리스크로 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안한 금액 산정이 필수적입니다.

따라서, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 법률적 검토를 거친 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 이 부분에 대한 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.