나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31980 [1] 광주광역시 남구 노대동 740-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남광주통합특별시 남구 노대동 소재 '노대제' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남측 및 서측으로 노폭 약 6m내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 일반건축물대장상 2012년 04월 27일에 사용승인되었으며, 현상 및 제반 관리상태는 무난함. 외벽: 노출콘크리트 및 적벽돌쌓기, 징크판넬마감 등 내벽: 편백나무마감재 및 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 탐문한 바 소유자가 거주중이며, 별도의 임대관계는 없는 것으로 조사됨. 2) 기타사항: 본건 건물의 옥상부분에 설치되어 있는 태양광설비는 소유자가 가정용으로 이 용하기 위하여 직접 설치한 설비로서, 건물의 부대설비로 판단되어 건물가격에 포함평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각
- 지상의 조경수 및 옥상의 태양광시설 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31980 (1)

소재지: 광주광역시 남구 노대동 740-9

용도: 단독주택

감정가: 1,132,479,000원

토지면적: 303.30㎡ (약 91.76평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 388.65㎡ (약 117.57평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합

건축물 정보: 철근콘크리트조, 3층 건물, 2012년 04월 27일 사용승인

주의사항:

* 일괄매각

* 지상의 조경수 및 옥상의 태양광시설 포함

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 노대동 소재 '노대제' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주거나지로 형성된 조용한 주거지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

* 주변 편의시설 및 혐오시설: 인근에 진남초등학교 등 교육시설이 있으며, 빛고을전남대학교병원과 같은 종합병원도 가까이 위치합니다. 골프장, 편의점, 카페 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 토지 등기부상 채권 총액은 480,000,000원입니다.

* 건물 등기부상 채권 총액은 480,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2014년 08월 27일 접수된 비아농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 이 외 등기된 권리들(소유권이전, 근저당권, 압류)은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리로서, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재까지 파악된 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 항목이 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 현장 조사 시 소유자가 거주 중이며 별도의 임대 관계는 없는 것으로 조사되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 노대동은 단독주택 및 주거나지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 유사 물건 시세 비교:

* 제공된 JSON 정보의 '아레아코메(마당있는집)'는 연립주택으로 2020년 준공, 전용면적 약 172㎡(약 52평)에 82,000만원(8억 2천만원)에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 지역의 시세를 파악하는 데 참고 자료가 될 수 있으나, 본건과는 주택 유형(연립 vs 단독주택) 및 면적에서 차이가 있습니다.

* 주변 단독주택 거래 사례를 보면, 광주광역시 남구 노대동 일대에서 대지면적 약 75~87평(약 248~287㎡) 규모의 단독주택이 5.7억 ~ 8.8억 원대에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 효우로116번길 34-28번지 단독주택이 8.8억 원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본건의 감정가는 11억 3천만원대로, 주변 단독주택 실거래가(약 8.8억 원) 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 본건은 제1종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 도보 통학 가능한 거리에 진남초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 이마트, 와이마트 등 대형마트 및 편의시설이 있으며, 병원, 관공서 등 생활에 필요한 주요 시설들에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로, 토지와 건물의 소유 관계 및 이용 현황을 명확히 파악해야 합니다.

* 포함 물건: 지상의 조경수 및 옥상의 태양광시설이 매각에 포함됩니다. 이들 시설물의 상태, 관리 주체, 향후 유지 보수 비용 등에 대한 사전 점검이 필요합니다.

* 건축 연도: 건물 사용승인일이 2012년으로, 신축 건물은 아니므로 내부 시설 및 구조물에 대한 전반적인 점검이 요구될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 비교: 감정가(11.3억원)가 주변 단독주택 실거래가(약 8.8억원) 대비 높은 편이므로, 입찰 시 주변 시세와의 면밀한 비교 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 남구 노대동 740-9 단독주택 경매 물건은 조용한 주거 지역에 위치하며, 주변의 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 장점이 있습니다. 건축년도 2012년의 단독주택으로, 지상의 조경수 및 옥상 태양광시설이 포함되어 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변 단독주택 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: 단독주택 및 주거나지가 밀집한 조용한 주거 지역에 위치합니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교, 병원, 마트 등 주요 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 단독주택 희소성: 아파트 대비 희소성이 있는 단독주택 물건입니다.

* 부가 시설 포함: 조경수 및 태양광시설이 포함되어 있어 추가적인 가치 상승 또는 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,132,479,000원입니다.

주변 단독주택 실거래가 사례를 고려할 때, 비슷한 규모의 단독주택이 8.8억 원 내외에서 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 권리관계의 명확성과 입지 조건, 포함된 부대시설 등을 종합적으로 고려하되, 주변 단독주택의 실제 거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

초기 입찰가 산정 시에는 감정가보다는 8.5억 원 ~ 9.5억 원 범위를 시작점으로 설정하고, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 가치 재평가, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 시세와 물건의 가치를 판단하기 위해서는 상세한 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 후 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.