나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경971 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 856-4 해인강변맨션 가동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재 '하남읍행정복지센터' 남서측 근거리에 위치하 며 부근은 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량출입 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 제11층건중 9층 903호로서, 외벽:모르타르위 페인팅 마감. 내벽:벽지 및 타일 마감. 창호:새시창호구조 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급탕.급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 전 기설비 등이 시설되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형의 완경사진 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 제한지역<수도법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㆍ임대관계 : 미상입니다. ㆍ기 타 : 본건은 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤 란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진 행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 856-4에 소재한 해인강변맨션 가동 9층 903호 아파트입니다.

사건번호는 밀양지원 2026타경971 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 벽식조 슬래브 지붕 구조의 11층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

감정평가액은 86,000,000원이며, 토지 면적은 47.50㎡ (약 14.37평), 건물 면적은 84.93㎡ (약 25.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 국민은행이며, 물건명세서 작성일은 2026년 10월 8일입니다.

본 아파트의 사용승인일은 1996년 4월 2일입니다.

1.1. 입지조건

2.

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재 '하남읍행정복지센터'의 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

토지는 부정형의 완경사지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남측 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

본 건의 말소기준권리는 2020년 7월 10일 접수된 국민은행의 근저당권 (권리금액: 49,500,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부등본 상 다음과 같은 권리 변동 내역이 확인됩니다.

* 소유권 이전:

- 2000년 7월 11일: 안정민

- 2008년 2월 26일: 정윤경

- 2023년 11월 15일: 안정민 (매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기)

- 2023년 12월 11일: 이점순 (증여, 2023년 11월 15일 가등기 후 이전된 것으로 추정)

* 근저당:

- 2020년 7월 10일: 국민은행 (말소기준권리)

* 가압류:

- 2023년 12월 11일: 의령신용협동조합 (권리금액: 8,588,891원, 말소)

- 2023년 12월 26일: 함안새마을금고 (권리금액: 12,215,620원, 말소)

* 임의경매:

- 2026년 7월 2일: 국민은행 (본 경매 사건)

등기부채권 총액은 70,304,511원입니다.

인차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대차 관계는 파악되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

소유권이전청구권 가등기 (2023-11-15, 안정민)가 존재하므로, 경매 진행 및 낙찰 후 해당 권리의 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

본건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 생활권역입니다.

인근에 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 특화된 상권보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

단지명은 해인강변맨션이며, 1996년 4월 2일 사용승인되어 약 30년 경과된 아파트입니다.

해당 호수는 총 11층 중 9층에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

위생, 급탕, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소방, 전기 설비 등이 시설되어 있습니다.

주차는 실내 기계식 15대, 실외 기계식 14대로 총 29대 주차가 가능합니다. 51세대 규모에 비해 주차 공간이 다소 부족하여 주차 스트레스가 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 내부 상태 미확인:

감정평가 시점에 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 따라서 경매 진행 시 본건 내부의 실제 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적입니다. 예상치 못한 수리비나 관리 상태 불량으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축 노후화:

1996년 준공으로 건축 연령이 약 30년에 달하여, 향후 시설물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 소유권이전청구권 가등기:

안정민 명의로 2023년 11월 15일자 소유권이전청구권 가등기가 등기되어 있습니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있음을 시사하므로, 말소 여부 및 관련 절차에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 주차 공간 부족:

총 51세대 대비 총 29대(세대당 약 0.57대)의 주차 공간은 다소 부족한 편으로, 입주민 간 주차 문제나 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 제한지역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 해인강변맨션 9층 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 채권은 소멸될 것으로 보이나, 소유권이전청구권 가등기가 존재하는 점은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않은 점은 낙찰 후 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

또한, 건축 노후화 및 세대당 주차 공간 부족 문제도 실거주 및 투자 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

지역 내 실거주 목적의 실수요자에게는 접근성이 좋은 입지 조건을 가지고 있으며, 투자 목적일 경우 권리 관계의 명확한 확인과 내부 상태 점검이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 입지: 밀양시 하남읍 내 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 채권은 소멸 예정으로, 법률적 위험은 상대적으로 적어 보입니다. (단, 가등기 존재 확인 필요)

* 면적: 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)으로 3-4인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

* 잠재력: 지역 내 실수요자들의 관심이 예상되며, 향후 지역 발전 가능성에 따라 시세 상승 여력도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가는 86,000,000원입니다.

경매 시 인수해야 할 보증금(인수 보증금 합계 0원)은 없으므로, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나, 내부 상태 미확인, 건축 노후화, 주차 공간 부족, 소유권이전청구권 가등기 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 통계를 면밀히 분석하여, 해당 물건의 현재 가치와 미래 전망을 반영한 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.