나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경160 [1] 대구광역시 달서구 성당동 726-1 5동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재‘대구남부초등학교’남서측 인근에 위치하는 구분소 유부동산(아파트)인‘(성남아파트)5동 4층 402호(집합건축물대장상 전유부분 면적: 41.72㎡, 계단식, 남향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구,아파트 등 일반 주거지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5동 4층 중 4층 402호 단위세대로서, -사용승인일자: 1978.02.04 -외벽: 몰탈위 페인트 마감 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 바닥재 및 기타 타일 마감 등 -창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급·배수시설 등과 화재설비 및 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 다각형의 토지로서 남향의 완경사지대에 위치하여 조성되어 있으며 '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 남측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며 주로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권대상인 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-13호선)(저촉), 소로 1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-63호선)(저촉), 가축사육제한구역(세부 사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구남 부초등학교,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기타: * 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 현장에 표기된 해당호에 의거, 주변 탐문 등에 의거 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 참고하시기 바라며 * 본 아파트 단지는 재건축시행중(사업시행인가됨)인 아파트로서 사업시행의 진행 정도 및 부동산경기 등에 따라 성공여부(가격변동여부)에 영향을 미칠것으로 판 단되는 바, 종전자산평가액 및 기타 부분 등에 대하여 입찰시 유의하여 판단하시 기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2는 일체로 감정평가함
3.목록2 토지는 목록1 건물의 대지부분 토지이며, 목록1 건물은 등기사항증명서 상 집합건물이 아닌 '일반'건물로 되어 있음(대지권 등기 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경160 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 726-1 5동

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적 (대지권): 8267.10㎡ (약 2,501평)

건물면적 (5동): 1580.98㎡ (약 478평) (입력값 기준)

건물 구분: 아파트 (5동 4층 402호 단위세대, 전유면적 41.72㎡ (약 12.6평), 남향)

토지지분: 53.73615㎡

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각 (5동 전체)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 ‘대구남부초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주거지대가 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

교통 상황은 일반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 입지입니다.

본 아파트 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하여 주 출입이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당 (하나은행, 수협은행)

* 임의경매개시결정 (수협은행)

* 말소기준권리: 2015년 03월 20일 (하나은행 근저당)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건은 건물 등기사항증명서 상 집합건물이 아닌 '일반' 건물로 등기되어 있으며, 대지권 등기가 없습니다. (물건명세서 참고사항 3번)

* 이는 건물의 소유자가 토지에 대한 별도의 대지권 등기를 확보하지 못했음을 의미합니다.

* 이로 인해 토지 지분과의 관계, 재건축 시 권리 행사 등에 있어 복잡한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (현황 조사상 임차인이 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.)

* 다만, 등기부상 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 대구 남부 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 상가지대가 혼재된 지역입니다.

인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

해당 지역은 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 변화 가능성이 있습니다.

주거 지역의 특성상 소규모 점포 및 생활 서비스 업종의 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 정류장 인접, 차량 통행 용이.

* 교육시설: 대구남부초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. (상대보호구역)

* 편의시설: 인근 상가지대를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (구체적 시설은 추가 조사 필요)

* 의료시설: (추가 조사 필요)

* 여가시설: (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 건물 등기 현황: 본 건물은 등기사항증명서 상 '집합건물'이 아닌 '일반' 건물로 등기되어 있으며, 대지권 등기가 없습니다. 이는 소유권 관계 및 향후 재건축/재개발 과정에서 법률적 복잡성을 야기할 수 있는 중대한 사항입니다. (물건명세서 참고사항 3번)

* 재건축 사업 불확실성: 재건축 구역으로 지정되어 있으나, 사업 시행 인가는 되었으나 사업 진행의 성공 여부 및 기간은 부동산 경기, 조합원 동의 등 여러 요인에 따라 변동될 수 있으며, 이는 자산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. (감정평가서 요약)

* 토지이용계획 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 (2025-02-05 ~ 2030-02-04) 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 건축 연식: 1978년 사용 승인된 노후 아파트로, 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 외부 조사를 통해 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 판단 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 성당동에 위치한 재건축 대상 아파트 단지의 5동 전체 매각 건입니다.

지하철역과의 직접적인 연계는 없으나, 시내버스 정류장이 인접하고 도로 접근성이 양호하여 기본적인 교통 환경은 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 건물이 '일반' 건물로 등기되어 대지권 등기가 없는 점입니다. 이는 향후 재건축 과정이나 소유권 행사 시 법률적 검토를 반드시 필요로 합니다.

재건축 사업이 진행 중이라는 점은 투자 가치를 상승시킬 수 있는 요인이지만, 동시에 사업의 불확실성을 내포하고 있습니다.

감정가는 1억 6천만원 수준이나, 건물 노후도 및 대지권 미등기 등의 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 진행: 사업 시행 인가가 완료된 재건축 구역에 위치하여, 향후 신축 아파트 개발 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지 개선 잠재력: 아파트 단지가 위치한 지역의 도시 개발 및 재건축 진행에 따라 주거 환경 및 인프라 개선 효과를 누릴 수 있습니다.

* 낮은 초기 감정가: 1.6억원이라는 감정가는 잠재적 개발 가치를 고려했을 때 상대적으로 낮은 수준으로 판단될 수 있습니다.

* 전체 건물 매각: 5동 전체를 매각 대상으로 하므로, 향후 재건축 사업 추진 시 건축물 소유자로서의 지위를 명확히 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물 노후도, 대지권 미등기라는 중대한 법률적 하자, 재건축 사업의 불확실성 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 취득 후 허가 절차가 필요합니다.

현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 재건축 사업의 구체적인 진행 상황, 향후 분담금 추이, 유사 물건의 실거래가, 그리고 본 물건이 가지는 법률적 리스크를 감안한 심층적인 권리 분석 및 사업성 검토 후에 가능합니다.

따라서, 위에서 언급된 리스크 요인을 충분히 인지하고, 전문가와 상의하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

참고: 본 보고서 작성 시 주변 시설, 혐오시설 등에 대한 외부 조사는 현재 환경에서 직접 수행하지 못하였으므로, 실제 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 관련 정보 검색이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.