나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31518 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 339-24 대운주택 가동 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내의 제3층 제2호로서, (사용승인일 : 1987.3.11.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 및 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 339-24 대운주택 가동 3층2호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31518 (1)이며, 감정가는 122,000,000원입니다.

토지 면적은 29.79㎡ (약 9.01평)이며, 건물 면적은 38.64㎡ (약 11.69평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

본건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 2호이며, 사용승인일은 1987년 3월 11일입니다.

토지 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

등기부채권 총액은 107,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, 주변에는 "오정초등학교"가 동측 인근에 소재합니다.

지역은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남동측 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 출입하고 있습니다.

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택이고, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 또한 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 항공표면 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 등기(2026타경31518, 을9, 2024년 8월 28일 접수, 채권액 111,684,107원)입니다.

등기부 상 권리 내역은 다음과 같습니다.

갑구에는 최선정, 이순희, 한수연 명의의 소유권이전 등기가 순차로 기재되어 있습니다.

을구에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(107,000,000원, 2024년 8월 28일 접수)이 있으나, 말소 예정 권리로 분류됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자최미자))

보증금: 107,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 5일

확정일자: 2021년 7월 12일

배당신고일자: 2024년 8월 28일

대항력: 없음

비고: 을구 9번 주택임차권과 관련되어 있으며, 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 한찬희

보증금: 1,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2026년 7월 1일

배당신고일자: 2026년 7월 7일

대항력: 없음

비고: 전입 및 배당신고일자가 최근입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 지역 내 다세대 주택으로서의 기본적인 임대 수요는 존재할 것으로 예상됩니다.

하지만 건물 준공 연도가 1987년으로 노후화가 상당하여, 향후 수선 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시세에 대한 추가적인 조사를 통해 현재 시점에서 경쟁력 있는 임대 수익률을 확보할 수 있는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 본건 동측 인근에 오정초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 경매 낙찰 후 소유권 이전 등기 시 해당 허가를 취득해야 합니다. 허가 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

폐문부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인할 수 없으므로, 실제 내부 점검 시 예상치 못한 하자가 발견될 가능성이 있습니다.

건축 연도가 1987년으로 오래되어 노후화로 인한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 중 한찬희 씨의 전입일자(2026.07.01)와 배당신고일자(2026.07.07)가 매우 최근으로, 배당 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성은 낮으나, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 교통 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

건물 노후도, 토지거래허가구역 지정 등 일부 리스크 요인이 존재하지만, 토지와 건물 일괄 매각 대상이며 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

내부 확인이 불가한 점은 아쉽지만, 주변 시세와 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요 확보가 가능합니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 취득 후 활용에 있어 유리합니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

최근 매매 사례 분석:

최근 2026년 7월 7일, 본건과 유사한 건축 연도(1989년) 및 면적(41.16㎡)을 가진 인근 물건(부천시 오정구 원종동 349-1)이 120,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적(38.64㎡)이 약간 작고 건축 연도(1987년)가 2년 더 오래된 점을 감안할 때, 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 122,000,000원으로, 최근 실거래가 수준과 유사하게 책정되었습니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 추가 정보 파악 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 122,000,000원을 중심으로 하되, 115,000,000원부터 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.