나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31540 [1] 경기도 김포시 대곶면 송마리 3-91 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 송마리 소재 "송마1리회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편익은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로, 외벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시창호 등 본건3: 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장으로, 외벽: 판넬마감 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건2는 공장으로 현장조사시 건물의 일부가 파손된 상태였으며, 본건3은 사무실 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠,㉡이 소재함(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구는 소재불명으로 매각 제외
주식회사 신선냉동이 유치권신고함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부천지원 2026타경31540 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 송마리 3-91

용도: 공장

감정가: 1,439,120,000원

토지면적: 1,398.00㎡ (약 422.9평)

건물면적: 610.20㎡ (약 184.6평)

건물 제시외면적: 105.00㎡ (약 31.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (기록상 확인됨)

특이사항: 유치권 존재, 유동화 물건

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.

* 주식회사 신선냉동이 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 본건 건물(2)은 현장 조사 시 건물의 일부가 파손된 상태로 평가에 반영되었습니다.

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 김포시 대곶면 송마리 소재 "송마1리회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 공장들이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 사다리형의 토지로, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 11월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5, 600,000,000원)으로, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 유치권: 주식회사 신선냉동이 2026년 8월 4일자로 저온저장창고시설 및 HACCP 시설 공사비 280,000,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 김포시 대곶면은 다양한 산업 시설이 밀집한 지역으로, 특히 제조업 및 공장 관련 시설이 많습니다. 인근에 대곶IC가 있어 물류 이동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 공장 밀집 지역: 김포시 대곶면은 양촌산업단지, 학운산업단지 등 여러 산업단지 외에도 개별 공장들이 다수 분포하고 있어, 관련 산업 생태계가 형성되어 있습니다.

* 거래 동향: 유사 규모의 공장 매물이 김포 대곶면 지역에서 활발히 거래되고 있으며, 평당 가격은 토지 및 건물 상태, 편의시설 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의시설에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 근로자들을 위한 기본적인 편의 시설 및 상업 시설은 인근에 존재할 것으로 추정됩니다.

* 주거 환경: 본건은 공업용 부지로 활용되고 있어, 주거 환경보다는 산업 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 주식회사 신선냉동의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권 행사로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 본건 건물(2)은 현장에서 일부 파손된 상태로 확인되어, 이에 대한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기계기구 제외: 공장 운영에 필수적인 기계기구가 매각 대상에서 제외되므로, 신규 사업자는 별도로 기계 설비를 갖추어야 합니다.

* 토지 이용 규제: 다수의 토지 이용 제한 사항(군사보호구역, 가축사육제한구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 김포시 대곶면 송마리 소재 고물상에서 화재가 발생한 사례가 있어, 산업 단지 내 안전 관리에 대한 주의가 필요합니다. 현재까지 해당 물건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면 송마리에 위치한 공장으로, 약 422.9평의 토지와 약 184.6평의 건물(제시외 건물 포함)을 일괄 매각하는 건입니다. 입지적으로는 대곶IC 접근성이 양호하며 주변에 공장 밀집 지역이 형성되어 있어 산업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 주식회사 신선냉동의 유치권 성립 여부가 불분명하고, 일부 건물의 파손, 기계기구의 매각 제외, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 김포시 대곶면은 수도권 서북부의 산업 거점으로, 교통 접근성이 우수하여 물류 및 제조 기업에게 매력적인 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 토지 활용 및 건물 신축에 대한 별도 계획 수립이 용이합니다.

* 잠재 가치: 유치권 문제 및 건물 파손 사항을 고려하더라도, 공장으로서의 기본적인 기능과 토지 가치를 고려할 때 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,439,120,000원입니다. 하지만 유치권 미확정, 건물 일부 파손, 기계기구 제외 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 유사 물건의 거래 사례 및 해당 지역의 공장 시세 동향을 면밀히 분석하여, 인수 가능한 리스크 수준을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황 및 권리 분석 심층 검토 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.