나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50064 [3] 전라남도 완도군 금일읍 신구리 1492 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1 ~ 5)는 전라남도 완도군 금일읍 화목리 완도금일수협 남동측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택과 상가, 수산물 관련 시설등으로 이루어진 어촌지대임. 본건 기호 7, 8, 10, 11)은 금일읍 금일고등학교 남측 근거리에 위치하며 주위환경은 농경지와 단독주택, 어업관련 시설등으로 이루어진 농어촌 지대임.

교통상황

본건 기호 1~5,8,10,11) 까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임. 본건 기호 7)은 지적도상 맹지이며 자동차 접근도 불가능하여 교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1~5) 전체가 일단지의 부정형 토지로 완경사지대이며 주상용 건부지로 이용중임. 기호 7)은 전(휴경지), 기호 8)은 축사부지, 기호 10)은 축사부지 및 전, 기호 11)은 전으로 이용중임.

인접 도로상태

1~5) 지적도상 북측의 왕복 2차선에 접하나 고저차 등으로 인해 출입이 불가능하며 남측의 인접 필지 등을 통해 자동차 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4) :도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 5) : 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일기호 7) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-17)(금일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 8) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 10) :계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 11) :계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호 2) 지상에 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6) :철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로 외벽 : 석재마감등 내벽 : 타일, 벽지마감등 바닥 : 타일, 강화마루마감, 창호 : 새시창호임. 기호 9) : 블럭조 및 블럭 위 강파이프조 판넬지붕 단층 건물로 벽체 : 하단부는 블럭조위 몰탈마감, 상단은 철골조 바닥 : 콘크리트마감 등임.

이용상태

기호 6) : 1층 : 일용품소매점 및 다중주택, 2층 : 일반음식점, 3층 : 다중주택, 기호 9) : 창고 및 저온창고, 화장실임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설,화재감지설비, 전기보일러에 의한 난방설비, 승강기설비(기호 6), 주차장 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2026타경50064 (3)

소재지: 전라남도 완도군 금일읍 신구리 1492

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 308,403,800원

토지면적: 4730.00㎡ (약 1,430.83평)

건물면적: 1211.60㎡ (약 366.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

1.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액 (토지/건물 합산): 2,529,560,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 완도군 금일읍 신구리 1492에 위치하며, 주변은 어촌 및 농어촌 지대로 단독주택, 상가, 수산물 관련 시설, 농경지, 어업관련 시설 등이 혼재되어 있습니다. 본건 기호 1~5)는 완도금일수협 남동측 인근에, 기호 7, 8, 10, 11)은 금일고등학교 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

기호 1~5, 8, 10, 11)까지 차량 출입이 가능하며 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다. 그러나 기호 7)은 지적도상 맹지이며 자동차 접근이 불가능하여 교통상황이 다소 불편합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한

전체 토지는 부정형의 완경사 지대로, 주상용 건부지 및 축사부지, 전(휴경지 포함) 등으로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일부 필지는 도시지역, 준공업지역, 자연녹지지역, 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 소로1류, 상대보호구역(금일고등학교) 등의 토지 이용 계획 및 제한이 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 기호 1~5)는 지적도상 북측 왕복 2차선 도로에 접하나 고저차로 인해 출입이 불가능하며, 남측 인접 필지를 통해 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2010년 2월 25일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않으며, 을1~을6 (근저당권 등), 갑6, 갑4 (임의경매), 갑7, 갑5 (가압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 유치권 및 임차인 현황

* 특이사항 및 특수물건정보에 '유치권'이 명시되어 있어, 등기부 상 확인되지 않더라도 유치권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금이 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 금일읍은 어촌 및 농어촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 금융기관(수협 등) 및 수산물 관련 유통/가공 시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

인근에 완도금일수협이 위치하고 있어 지역 경제에서 수산업의 중요성을 엿볼 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축산 분뇨 처리 시설 등)이 있는지 명확히 파악하기 어렵습니다. 해당 부분은 현장 조사 시 또는 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

어촌 및 농어촌 지역의 특성상 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 금일읍 소재지 또는 차량으로 이동 가능한 인근 도시 지역에 위치할 가능성이 높습니다. 지역 내에서는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 수협 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

금일고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 등기부상 명시되지 않았으나, 특이사항으로 언급되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 맹지 및 교통 불편: 기호 7) 토지는 맹지로 차량 접근이 불가능하여 활용에 제약이 따릅니다.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 복합적인 용도지역 지정과 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 25억 원 이상으로 매우 높아, 경매 과정에서 최저매각가격 산정 및 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있어, 해당 물건만의 가치 평가가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 금일읍에 소재한 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 어촌/농어촌 지역에 위치하며, 일부 토지는 맹지이거나 교통 접근성이 낮은 단점이 있습니다. 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육 제한 등 개발 관련 제한 사항이 존재합니다. 등기부 상 다수의 권리가 말소될 것으로 예상되나, 유치권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 인수될 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 지역 특성상 수산업 등 지역 기반 산업과의 연관성이 높을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로, 해당 업종을 영위하는 사업자에게는 직접적인 활용 가치가 있습니다.

* 광범위한 토지 면적을 확보하고 있어, 향후 토지 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (용도 지역 제한 등 고려 필요).

* 지역 부동산 시장의 잠재력 및 수산물 산업 연계 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 308,403,800원입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 유치권 등 인수될 수 있는 권리의 존재 여부, 맹지 및 교통 불편, 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 제반 사정을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사와 권리관계 재확인을 거친 후 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.