나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30008 [1] 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리 499-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지 기호 1-12, 14-16)은 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리에 소재하는
"주항마을" 북동측 근거리에 위치하고, 기호 13)은 흥덕면 치룡리에 소재하는 "사근마을"
서측 인근에 위치하며, 주위환경은 전, 답등의 농경지와 야산, 주택, 축사시설 등이 주를
이루는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 고창읍 소재지 까지는 차량으로 약 20분 정도
소요되는 거리이며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1-8, 10-12, 14-16)은 부정형과 사다리형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 전 및
토지임야 상태로써 지상에 조경 수목 등이 다수 식재되어 있으며, 일부는 묘지 등으로
이용중입니다.
기호 9, 13)은 각각 부정형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 전으로 지상에 제시외 수목이
다수 소재합니다.

인접 도로상태

기호 1, 8, 11, 13, 15, 16)은 지적도상 맹지이며 인접지를 통하여 접근합니다.
기호 2, 4, 9, 14)는 북측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다.
기호 3)은 동측과 북측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다.
기호 6, 7, 10, 12)는 동측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4, 5, 9, 11, 13, 14, 16)은 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 3, 7, 12)는 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>,
기호 6)은 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>, 농업보호구역<농지법>,
기호 8, 15)는 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호 10)은 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 건물과 수목, 분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 별첨 "사진용지"와 같이 기호 4, 15) 일부 양 지상에 이동 및 철거 등이 용이한
비닐하우스 1동이 소재하고, 기호 4) 일부 지상에 이동이 가능한 저온창고가
소재합니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 토지만 매각(제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외)
2. 현황 상 '전 및 토지임야' 상태로 지상에 조경 수목 다수 식재됨, 일부는 묘지로 이용중
3. 목록 2,3,4,6,7,12,14,18,19- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
4. 목록 1,8,11,13,15,16,18,19,21- 맹지임
5. 목록 3,6,7,10,12- 일부 또는 전부가 고속국도법상 접도구역에 저촉됨
6. 목록 4,7,8- 소유자 미상의 제시외 건물소재(제시외 건물로 인해 소유권행사 제한받는 가격은 목록4- 334,696,000원, 목록7-171,051,000원, 목록8- 19,778,000원임)
7. 목록 4,15- 토지 양 지상에 이동 및 철거 등이 용이한 비닐하우스 1동 소재, 목록4- 일부 지상에 이동이 가능한 저온창고 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경30008 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리 499-7

용도: 전 (밭)

감정가: 876,229,000원

매각대상: 토지만 매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 34,929.00㎡ (약 10,565.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 토지는 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리에 소재하며, "주항마을" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 전, 답 등의 농경지와 야산, 주택, 축사시설 등이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 고창읍 소재지까지는 차량으로 약 20분 정도 소요되는 거리로 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

일부 필지는 지적도상 맹지이며 인접지를 통하여 접근 가능합니다. 일부 필지는 북측, 동측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 2019년 8월 5일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권(을16)입니다. 등기부 상 을구의 근저당권, 지상권 및 갑구의 가압류, 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상소재 분묘로 인해 분묘기지권 성립여지가 있습니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-13

대항력: 없음

기타: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 농경지, 야산, 주택, 축사 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지 등은 인접해 있지 않으며, 고창읍 소재지까지 이동하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 주변시설

별도의 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 기본적인 생활 편의시설이 부족하며, 차량을 이용하여 고창읍 소재지로 이동해야 각종 상점, 금융기관, 의료시설 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

가까운 거리에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치하고 있으나, 대중교통을 이용한 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출이 필요한 필지가 다수 존재합니다(목록 2,3,4,6,7,12,14,18,19). 미제출 시 보증금 몰수가 발생할 수 있으므로 취득 시 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

* 다수의 필지가 지적도상 맹지(목록 1,8,11,13,15,16,18,19,21)로, 인접 토지를 통해야만 접근이 가능하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 개발 제한 구역

* 일부 또는 전부가 고속국도법상 접도구역에 저촉되는 필지(목록 3,6,7,10,12)가 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목, 분묘

* 현황 상 '전 및 토지임야' 상태로 조경 수목이 다수 식재되어 있으며, 일부는 묘지로 이용 중입니다.

* 소유자 미상의 제시외 건물(목록 4,7,8)이 소재하며, 이로 인해 소유권 행사가 제한받을 수 있습니다. 특히 목록 4번 토지는 제시외 건물로 인해 약 3.3억원의 가격 제한이 있는 것으로 평가되었습니다.

* 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스 1동(목록 4,15)과 저온창고(목록 4)가 소재합니다.

* 분묘기지권 성립 여지가 있어 향후 분묘 이장 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 기타

* 중복병합사건으로, 여러 채권자가 경매를 신청한 상태입니다.

* 매각 대상은 토지만이며, 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광활한 면적의 농경지로서, 전원생활 또는 농업용 토지 투자 목적으로 검토해볼 수 있습니다. 그러나 다수의 필지가 맹지이거나 접도구역에 저촉되며, 소유자 미상의 제시외 건물, 분묘기지권 성립 여지 등 권리 행사 및 개발에 있어 여러 제약 사항이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무는 취득 당사자에게 반드시 요구되는 사항입니다. 따라서 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 34,929㎡(약 10,565평)의 넓은 면적을 저렴하게 취득할 기회입니다.

* 농촌 지역의 잠재력: 향후 지역 개발 또는 전원 생활 거점 마련 등 장기적인 관점에서 가치를 평가할 수 있습니다.

* 토지 이용의 다양성: 전, 임야 상태로 식재된 수목 및 일부 묘지 등 다양한 현황을 가지고 있어 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 876,229,000원으로 책정되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(분묘기지권, 법정지상권 불분명) 및 다수의 맹지, 접도구역 저촉, 제시외 건물로 인한 권리 행사 제한 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 약 613,000,000원 ~ 701,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

(상기 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.