나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30008 [4] 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리 126-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지 기호 1-12, 14-16)은 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리에 소재하는
"주항마을" 북동측 근거리에 위치하고, 기호 13)은 흥덕면 치룡리에 소재하는 "사근마을"
서측 인근에 위치하며, 주위환경은 전, 답등의 농경지와 야산, 주택, 축사시설 등이 주를
이루는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 고창읍 소재지 까지는 차량으로 약 20분 정도
소요되는 거리이며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1-8, 10-12, 14-16)은 부정형과 사다리형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 전 및
토지임야 상태로써 지상에 조경 수목 등이 다수 식재되어 있으며, 일부는 묘지 등으로
이용중입니다.
기호 9, 13)은 각각 부정형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 전으로 지상에 제시외 수목이
다수 소재합니다.

인접 도로상태

기호 1, 8, 11, 13, 15, 16)은 지적도상 맹지이며 인접지를 통하여 접근합니다.
기호 2, 4, 9, 14)는 북측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다.
기호 3)은 동측과 북측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다.
기호 6, 7, 10, 12)는 동측으로 폭 약3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근합니다

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4, 5, 9, 11, 13, 14, 16)은 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 3, 7, 12)는 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>,
기호 6)은 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>, 농업보호구역<농지법>,
기호 8, 15)는 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호 10)은 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 건물과 수목, 분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 별첨 "사진용지"와 같이 기호 4, 15) 일부 양 지상에 이동 및 철거 등이 용이한
비닐하우스 1동이 소재하고, 기호 4) 일부 지상에 이동이 가능한 저온창고가
소재합니다.

물건 비고

1. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 대부분 '전 및 토지임야'이며 일부는 묘지 등으로 이용중
2. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
3. 토지위의 제시외 수목은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30008 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OO

소재지: 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리 126-1

토지 현황: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 대부분 '전 및 토지임야'이며 일부는 묘지 등으로 이용 중.

면적:

토지면적: 3964.00㎡ (약 1199.11평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 95,136,000원

매각 대상: 토지매각

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

주의사항:

1. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 대부분 '전 및 토지임야'이며 일부는 묘지 등으로 이용중

2. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 보증금 몰수)

3. 토지위의 제시외 수목은 매각에서 제외

2. 입지조건

주변 환경 및 마을 접근성:

대상 토지는 전북특별자치도 고창군 흥덕면 사포리에 위치하며, "주항마을" 북동측 근거리에 위치하고, "사근마을" 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 전, 답 등의 농경지와 야산, 주택, 축사시설 등이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

교통 상황:

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 고창읍 소재지까지는 차량으로 약 20분 정도 소요되는 거리이며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태:

일부 토지는 지적도상 맹지이며 인접지를 통하여 접근 가능합니다. 일부 구간은 북측 또는 동측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로를 이용하여 접근할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

대상 토지는 계획관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 고속국도법상의 접도구역(서해안선), 준보전산지, 농업보호구역 등의 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (근저당권, 전주농업협동조합, 2019-08-05)

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상됩니다.)

등기부채권 총액:

3,647,546,575원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보가 확인되지 않으며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

4. 상권 분석

주변 지역 특성:

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 주거 시설 및 농경지가 주로 분포하고 있습니다. 고창읍 소재지까지 차량으로 이동이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능합니다.

향후 개발 가능성:

다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 개발 시에는 관련 법규 검토가 필수적입니다. 농지 취득 자격 증명 필요 여부 및 분묘기지권 등 현황에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

5. 생활 정보

주변 편의 시설 접근성:

가장 가까운 읍/면 소재지인 흥덕면 소재지까지의 접근성은 보통이며, 고창읍 소재지까지는 차량으로 약 20분 소요됩니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 의료 시설 등은 차량 이동이 필요합니다.

주거 환경:

농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다. 다만, 일부 축사시설 등이 인근에 위치할 수 있어 환경적인 부분을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수:

토지의 현황이 '전' 등으로 이용 중이고 공부상 지목이 '답'인 농취지이므로, 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 낙찰이 무효가 되거나 입찰보증금이 몰수될 수 있어 주의가 필요합니다.

분묘기지권 성립 가능성:

토지 현황상 일부 묘지가 이용 중이므로, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 추후 이장 등 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치:

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전, 토지임야, 묘지' 등으로 이용되고 있어, 이에 대한 정확한 파악 및 관련 법규 준수가 필요합니다.

제시외 수목 매각 제외:

토지 위에 식재된 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 이를 별도로 처리해야 합니다.

토지 이용 규제:

계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역 지정과 함께 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 농업보호구역 등 여러 개발 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

도로 접근성:

일부 토지가 지적도상 맹지에 해당하므로, 토지 이용에 있어 도로 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주변 환경:

농촌 지역 특성상 주변에 농경지, 야산 등과 함께 주택 및 축사시설 등이 혼재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 고창군 흥덕면의 넓은 면적의 토지로, 농촌 지역의 특징을 지니고 있습니다. 현재 공부상 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 발급 필요성, 분묘기지권 성립 가능성 등 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다. 이러한 권리 관계 및 현황을 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 다양한 토지 이용 규제 또한 개발 시 제약 요인이 될 수 있으므로, 투자 목적에 따른 타당성 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적:

총 3964.00㎡ (약 1199.11평)의 넓은 면적으로, 농업용, 전원 주택지, 혹은 기타 개발 용도로 활용 가능성이 높습니다.

전원생활 입지:

농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 환경에서의 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 입지입니다.

잠재적 가치 상승 요인:

향후 지역 개발 계획이나 주변 시세 변화에 따라 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 규제 완화나 개발 가능성 확보가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

낙찰 시 인수하는 보증금이 0원이므로, 감정가 95,136,000원을 기준으로 주변 시세, 권리 관계, 물건의 특이사항(농지 취득 자격, 분묘기지권, 지목과 현황 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 농지 취득 자격 증명 발급 및 분묘기지권 성립 가능성은 입찰가를 결정하는 데 있어 중요한 변수가 될 수 있으며, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 인근 토지 시세 및 관련 법규에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.