나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30264 [7] 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 973 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,8)은 전북특별자치도 정읍시 산내면 능교리 소재 ""산내면사무소"" 북동측 근거리에 위치하며,
주위환경은 농경지 및 임야가 혼재하는 지역임.
기호(3~5)는 전북특별자치로 정읍시 산외면 정량리 소재 ""민하마을"" 남서측 인근 및 내(기호5)에
위치하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
기호(6)은 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 소재 ""수곡초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며,
주위환경은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
기호(7)은 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 소재 ""상례마을"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은
마을주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,8)은 각각 부정형의 완경사지대로서, 조사일 현재 '전'임.
기호(3)은 부정형의 완경사지대로서, 조사일 현재 '전, 일부 구거 및 도로'로 이용중임.
기호(4,6)은 각각 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '전'임.
기호(5)는 부정형의 평지로서, '도로'임.
기호(7)은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '답'임.

인접 도로상태

기호(1,2,4,8)은 맹지로서 인접토지를 통하여 접근가능함.
기호(3)은 남측으로 왕복2차선 포장도로를 통하여 접근함.
기호(5)는 본건이 도로임.
기호(6)은 서측으로 소폭의 농로를 통하여 접근함.
기호(7)은 동측으로 아스팔트포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,8)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(사슴 양 완화))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.
기호(3)은 계획관리지역, 하천(2016-12-30)(저촉), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역
(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2018-02-13)(민하천)
<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역
(2015-06-19)<하천법>.
기호(4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2018-02-13)(민하천)<소하천정비법>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역(2018-02-13)(민하천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-02-13)
(민하천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(6)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(7)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호(3)일부 토지상에 다년생 농작물이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호(3,4,6)토지는 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 기호(3)은 전, 일부 구거 및 도로, 기호(4,6)은 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한), 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
2. 맹지로서 인접토지를 통하여 접근하며, 현재 전임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30264 (7)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 건원기업주식회사

1.2. 물건 개요

소재지: 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 973

용도: 전

매각대상: 토지 지분 매각

건물 유무: 건물 없음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,742,500 원

총 토지면적: 410.00 ㎡ (약 124.03 평)

본건 토지 지분 면적: 102.5 ㎡ (약 30.99 평)

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건의 주위 환경은 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 해당 토지(기호 7 추정)는 상례마을 남측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지(기호 7 추정)는 부정형의 평지로, 조사일 현재 '답'으로 이용 중입니다. (부동산 강제 경매 기본 정보상 용도는 '전'으로 명시되었으나, 감정평가서 요약상 현황은 '답'으로 기재되어 있어 차이가 있음을 유의해야 합니다.)

인접 토지와의 관계: 본건 토지는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지(기호 7 추정)는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대금지지역-모든 축종 제한) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기: 김정관 (1957-11-23)

소유권 이전 등기: 김경수 외 3명 (2007-04-17, 매매)

말소기준권리: 건원기업주식회사의 강제 경매 개시 결정 (2025-05-22, 채권액 7,411,502원)

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 전형적인 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 인근에 마을이 소재하고 대부분 농경지와 임야로 구성되어 있습니다.

4.2. 편의 시설

인근 지역의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용을 위해서는 차량을 이용하여 가까운 읍내 또는 시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오 시설

본건 주변에 직접적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 가축사육제한구역으로 지정된 점은 축사 등 관련 시설 설치에 제약이 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 상례마을, 민하마을 등이 위치하여 기본적인 생활 기반은 갖추고 있으나, 대규모 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

5.2. 학교/교육시설

주변 교육 시설로는 수곡초등학교가 언급되나, 본건과의 정확한 거리는 파악되지 않았습니다.

5.3. 임대 현황

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

맹지: 인접 토지를 통하여 접근해야 하므로, 토지 사용 및 향후 개발 시 인접 토지 소유자와의 원활한 협의가 필수적입니다.

농지 취득 관련: 농지법에 따라 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 낙찰이 무효가 되거나 보증금이 몰수되는 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만이 매각 대상이므로, 토지의 독립적인 사용 및 개발에 제약이 따르며, 공유자들과의 관계 설정이 중요합니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 본건이 낙찰되지 못할 수 있습니다. (1회 행사로 제한됨)

현황과 공부상 차이: 용도는 '전'이나, 감정평가서상 현황은 '답'으로 기재된 점은 향후 토지 이용 및 재산 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

말소기준권리 외 인수되는 권리는 없으나, 강제 경매 절차 진행에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

농지법, 가축분뇨법, 수도법 등 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

공유자우선매수권 행사 1회로 제한되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 산내면 예덕리에 소재한 토지 지분 경매 물건으로, 농경지와 임야가 혼재하는 농촌 지역에 속해 있습니다. 현재 건물은 없으며, 맹지, 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필수 등의 제약 사항이 존재합니다. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 토지 지분 물건으로서 상대적으로 낮은 감정가에 접근 가능한 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 향후 해당 지역의 개발 계획 및 인프라 확충 여부에 따라 지가 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

다양한 토지 이용 가능성: 관련 법규 준수 하에 농업 등 합법적인 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전체 토지 감정가는 1,742,500원이며, 본건은 전체 면적 410.00㎡ 중 1/4 지분(102.5㎡)에 해당하므로, 지분 감정가는 약 435,625원으로 추정됩니다.

맹지, 지분 매각, 농지 취득 자격증명 필수, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 제약 사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 지분 감정가(약 435,625원)를 기준으로, 70% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. (약 300,000원 ~ 390,000원 범위). 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.