나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5483 [5] 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 535 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 소재‘관덕마을’기호(1~4)는 내에, 기호(5~8,13) 북측 인근에, 기호(9~11)는 북동측 인근에, 기호(12)는 전라남도 고흥군 동강면 한천리 소재‘ 신촌마을’북측 인근에 각각 위치하며, 주위환경은 공히 단독주택, 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대 임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~4,6,7,8,13) 평지 내 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임. 기호(5) 급경사 지대 내 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임. 기호(9~11) 완경사 지대 내 부정형 토지로서, '답'으로 이용중임. 기호(12) 완경사 지대 내 부정형 토지로서, '전' 임.

인접 도로상태

기호(1,2,3) 남측으로 세로(가)에 접함. 기호(4,5,6,7,10,11) 인근 필지를 통해 접근 가능함. 기호(8) 남서측으로 본건과 통과하는 소폭의 진입로가 개설되어 있음. 기호(9) 서측으로 소폭의 포장도로에 접함. 기호(12) 북서측으로 소폭의 포장도로에 접함. 기호(13) '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,5,7,10) 계획관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호(4,6,8,13) 계획관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 임. 기호(9,11) 계획관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호(12) 생산관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 제시외건물이 소재함.(별지'지적및건물개황도'및'사진용지'참조)

공부와의 차이

ㅡㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1,2,4,5,8) 일부 지상에 소유자 미상의 수목이 소재함. 3) 기호(3) 지적도상 타 지번 건물이 본건 지적 일부를 점유하는것으로 판단됨. 4) 기호(6) 현장조사시 일부 지상에 연못이 조사됨.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 수목 포함, 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경5483 (5)

소재지: 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 535

용도: 전 (Farm land)

감정가: 130,151,000원

토지면적: 5726.00㎡ (약 1732.16평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구례군산림조합

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 수목 포함, 제시외 건물 매각 제외.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환.

1.1. 토지 상세정보

토지면적: 5726.00㎡ (약 1732.16평)

용도: 전 (Farm land)

이용상태:

* 기호(1~4,6,7,8,13): 평지 내 부정형 토지, '전' 이용 중.

* 기호(5): 급경사 지대 내 부정형 토지, '전' 이용 중.

* 기호(9~11): 완경사 지대 내 부정형 토지, '답' 이용 중.

* 기호(12): 완경사 지대 내 부정형 토지, '전' 이용 중.

건물: 없음 (0.00㎡)

제시외 물건:

* 수목: 일부 지상에 소유자 미상의 수목(유자나무 등) 소재 (매각 포함).

* 건물: 제시외 건물(별지 참조) 소재하나, 매각 제외. (현장 조사 시 비닐하우스 1동, 계사 존재)

* 연못: 목록6 일부 지상에 연못 조사됨.

1.2. 입지조건

주위환경: 단독주택, 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대. '관덕마을' 내 또는 인근.

교통상황: 차량 접근 가능, 일반적인 교통 상황 보통.

인접 도로상태:

* 기호(1,2,3): 남측 세로(가) 접함.

* 기호(4,5,6,7,10,11): 인근 필지 통해 접근 가능.

* 기호(8): 남서측 소폭 진입로 개설.

* 기호(9): 서측 소폭 포장도로 접함.

* 기호(12): 북서측 소폭 포장도로 접함.

* 기호(13): 맹지.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역: 기호(1~10)

* 생산관리지역: 기호(12)

* 가축사육제한구역 (200m 제한구역): 모든 기호 적용.

* 가축사육제한구역 (500m 제한구역, 2024.12.31까지 한시적 사용): 기호(9,11)

* 영농여건불리농지: 기호(4,6,8,13)

2. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (을1, 구례군산림조합, 2011-04-27, 170,000,000원)

기타 권리:

* 소유권이전: 갑2(송기섭), 갑3(김은숙), 갑8(오남성) - 말소기준권리보다 선순위이나, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상.

* 근저당권: 을1(구례군산림조합, 170,000,000원) - 말소기준권리.

* 지상권설정: 을2(구례군산림조합) - 말소.

* 임의경매개시결정: 갑9(구례군산림조합, 121,307,375원) - 말소.

총 등기부채권 총액: 170,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요:'로 표기되었으나, 등기부요약상 말소 처리되었으므로 소멸되는 것으로 판단)

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 없음)

3. 상권분석

물건지 주변은 단독주택, 농경지가 혼재된 순수 농촌지대임.

인근 마을(관덕마을, 신촌마을)이 있으나, 상업 시설은 부족하며 농업 활동 중심의 지역임.

별도의 상권 형성보다는 농업 관련 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

4. 생활정보

주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 읍면 소재지로 차량 이동이 필요함.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 보유를 권장함.

조용하고 쾌적한 농촌 생활 환경을 제공함.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 매수 희망자는 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 미리 확인해야 하며, 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수 위험이 있음.

제시외 수목: 매각 포함. 현황 확인 및 향후 처리 방안 필요.

제시외 건물: 매각 제외. 철거 또는 별도 협의 필요. (비닐하우스, 계사)

지적도상 타 지번 건물 점유: 기호(3) 지적도상 타 지번 건물이 본건 지적 일부를 점유하는 것으로 판단되어, 향후 경계 분쟁 또는 사용 제한 발생 가능성이 있음.

맹지: 기호(13)는 맹지로, 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 협의가 필요함.

가축사육제한구역: 일부 기호는 200m, 500m 제한 구역에 속해 있어, 향후 축산업 관련 개발 시 제한 사항이 따를 수 있음.

경사 지대: 일부 토지는 급경사 또는 완경사 지대로, 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

영농여건불리농지: 일부 필지는 영농여건불리농지로 분류되어 있어, 농지 관련 지원 또는 규제에 영향을 받을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 동강면 소재 농지(전, 답)로, 총 면적 5726㎡ (약 1732평)입니다.

순수 농촌 지역에 위치하며, 주로 농경지로 이용되고 있습니다.

건물은 없으며, 제시외 수목은 매각에 포함되나, 제시외 건물은 매각 제외됩니다.

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인도 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 맹지 존재, 지적도상 타 건물 점유, 경사 지대, 가축사육제한구역 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

농업 목적 외 활용은 제한적일 수 있으므로, 투자 또는 이용 목적을 명확히 하고 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

넓은 농지 면적 확보: 농업 경영, 임대 사업, 농지 투자 등을 고려하는 경우.

전원생활 또는 귀농/귀촌 목적: 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 선호하는 경우.

경매를 통한 시세 차익: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

8. 예상 입찰가

감정가: 130,151,000원 (약 75,145원/㎡, 약 248,313원/평)

주요 고려사항:

* 농지법 관련 규제 및 농지취득자격증명 발급 필수.

* 맹지, 경사 지대, 지적상 점유 등 토지 이용상의 제약.

* 제시외 수목(포함), 제시외 건물(제외).

* 지역 특성상 낮은 활용도 및 개발 가능성.

* 농촌 지역의 유사 농지 시세 (별도 조사 필요).

보수적 접근: 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 검토.

권장 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

*참고: 상기 예상 입찰가는 일반적인 고려사항을 바탕으로 산정한 것이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 농지법 및 관련 규제 등 추가적인 검토가 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.