나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경3 [4] 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 소재 ‘새만금 와이-파크 아파트’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 일반음식점 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제2층 제202호, 2) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제4층 제413호, 3) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제6층 제606호, 4) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제6층 제607호, 5) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제8층 제807호, 6) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제9층 제901호, 7) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 제101동 제15층 제1508호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 내벽 및 천정 : 벽지 등 마감, 바닥 : 타일,마루 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1~7) 아파트(복도식)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 가스온수보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형완경사로, 아파트부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 4m정도 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-05-15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (2022-11-10)(저촉), 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

아파트(복도식)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2026타경3 (4)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692, 새만금 와이-파크 아파트 101동 6층 607호

용도: 아파트

감정가: 75,600,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

토지 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물 면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

건축년도: 2012년 11월 사용승인 (20121127)

1.2. 감정평가 요약

감정평가서 상 주요 내용:

- 위치 및 주위환경: 전북 부안군 부안읍 선은리 새만금 와이-파크 아파트 내 위치. 주위는 단독주택, 농경지, 일반음식점 등이 혼재된 지역임.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며 인근에 버스 승강장 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

- 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕 15층 건물 중 6층 607호. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 등 마감, 바닥은 타일, 마루 등 마감, 창호는 새시창호임.

- 이용 상태: 아파트 (복도식)으로 이용 중.

- 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 가스온수보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터, 소화전 설비 갖춤.

- 토지 형상 및 이용상태: 부정형 완경사로 아파트 부지임.

- 인접 도로상태: 북동측 왕복 2차선 도로, 남동측 노폭 약 4m 도로와 접함.

- 토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종 일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존지역에 해당함.

1.3. 건축물대장 요약

- 건물 명칭: 새만금Y-PARK아파트

- 동: 101동

- 호: 607호

- 층: 6층 (총 15층)

- 구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕

- 사용승인일: 2012년 11월 27일

- 전용면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

- 분양면적: 제공된 자료에서 특정되지 않음. 일반적인 경우 전용면적보다 크며, 아파트 계약 시 표기되는 면적임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 소재 '새만금 와이-파크 아파트' 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 일반음식점 등이 혼재되어 있으며, 자연경관을 느낄 수 있는 풀(grass) 지역이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통상황

대상 아파트 단지까지 차량 접근은 가능합니다. 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 노폭 약 4m 정도의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 부지는 도시지역, 제2종 일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 말소기준권리: 을11 (2013-09-09) 전세권 설정 (남군산새마을금고, 14,000,000원)

- 말소 예정 권리:

- 을11: 전세권 설정 (2013-09-09, 14,000,000원)

- 을12: 근저당권 (2013-09-09, 93,600,000원)

- 갑26: 임의경매개시결정 (2026-01-13, 611,365,420원)

- 등기부채권 총액: 107,600,000원 (을11 + 을12)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김훈호

보증금: 3,000,000원

차임: 350,000원

전입일자/확정일자: 2020-08-25 / 2020-08-25

배당신고일자: 2026-03-18

대항력: 없음

비고: (제공된 자료에 따라)

* 임차인: 남군산새마을금고

보증금: 14,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: - / -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: (제공된 자료에 따라)

3.3. 권리관계 분석

제시된 자료에 따르면, 말소기준권리인 남군산새마을금고의 전세권(을11) 및 근저당권(을12)보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다. 임차인 김훈호는 대항력이 없으며, 남군산새마을금고 또한 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매를 통해 소유권을 취득하는 낙찰자는 해당 임차인들의 보증금이나 권리를 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수/소멸 권리

- 인수 보증금 합계: 0원

- 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (전세권, 근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 주변의 구체적인 대규모 상업시설에 대한 정보는 제한적이나, 감정평가서상 주위 환경에 일반음식점이 혼재하는 지역으로 언급되어 있습니다. 부안군 전체적으로는 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 편의시설이 부안읍 시가지에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과에서 인근에 혐오시설(예: 공장, 쓰레기 처리 시설, 축사 등)에 대한 직접적인 언급이나 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근 교육 시설로는 어린이집 (엄마사랑어린이집, 하늘숲어린이집, 아기별어린이집, 원광백양어린이집 등)이 소재하고 있습니다. 또한, 부안동초등학교(학군등급 A, 12분/0.6km), 낭주중학교(학군등급 A, 0.7km), 부안여자고등학교(학군등급 B, 0.6km) 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

- 교통: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

- 쇼핑: '하이푸드식자재마트'가 550m 거리에 위치하고 있습니다.

- 기타: 주변에 자연경관을 느낄 수 있는 풀(grass) 지역이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건별 특이사항

- 아파트(복도식)으로 이용 중이라는 점은 개인의 선호도에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

- 공동담보 및 선순위 전세권 설정 이력이 있어 권리분석에 주의가 필요했으나, 본 경매에서는 말소 예정입니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

- 토지이용계획상 '대로3류' 및 '소로3류' 도로 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존지역에 해당하여 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

- 과거 '새만금 와이파크 아파트' 조성 관련하여 가스안전필증 미비 및 소방도로 철회 등 특혜 논란이 있었던 점은 과거 이력으로 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군에 소재한 새만금 와이-파크 아파트 101동 607호입니다. 아파트(복도식) 구조이며, 전용면적 59.78㎡(약 18.08평)에 대한 감정가는 75,600,000원입니다. 단지 주변은 주택, 농경지, 음식점 등이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 주변 지역의 개발 계획이나 시세 변동 추이를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

- 명확한 인수 권리(보증금)가 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

- 주변에 자연 경관을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

- 아파트의 경우, 상대적으로 높은 전세가율은 갭투자에 유리한 조건을 제공할 수 있습니다. (일반적인 지역 분석 기반)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 75,600,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 부안군 지역 아파트 시세는 지역별 편차가 있으나, 본 물건과 유사한 규모의 아파트 실거래가가 2025년 기준으로 8천만원대 ~ 1억원 초반대에 분포하는 것을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭의 차이로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 최신 시세 동향, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.