나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52378 [3] 전라남도 여수시 삼산면 동도리 940 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 ‘유촌마을’ 인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 도서지역내 해안농경 및 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가하며, 도서지역으로 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지대내 토지로서 기호(1): 대부분 죽림 등으로 형성된 전, 기호(2): 전으로서 일부에 죽림, 수목 등이 소재함. 기호(3): 주거나지(농경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 2차선도로의 법면부에 접함. 기호(2): 소폭의 농로에 접함. 기호(3): 지적도상 폭이 매우 협소한 진입로가 있으나, 진출입은 불편시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법> 일련번호(2) :계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지(1),(2)지상에 죽림과 소량의 수목이 소재하며, 그 경제적가치 및 토지와 일괄 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(3)은 북서측 인접지(711번지)의 건물 및 마당이 일부 점유하고 있는 것으로 보이나, 점유 면적이 크지 않아 정확한 점유여부 및 점유면적 등은 측량 등을 요하니 경 매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 940에 소재한 토지(대지)입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경52378 (3)이며, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

토지 면적은 238.00㎡(약 72평)이며, 감정가는 12,376,000원입니다.

건물은 없으며, 매각 대상은 기타(토지)입니다.

등기부상 말소기준권리는 2013년 8월 27일 접수된 유정단의 근저당권(15,000,000원)이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

최근 소유권 이전은 상속으로 인한 것으로, 임의경매는 박순현에 의해 개시되었습니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 형식적 경매로, 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 15,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리에 위치하며, 유촌마을 인근의 도서 지역 내 해안 농경 및 해안 취락 지대입니다.

차량 진입이 불가능하여 일반적인 교통 상황이 다소 불편합니다.

본건까지 차량 진입이 불가하며, 도서 지역으로 일반적인 교통 상황은 다소 불편시됩니다.

인접 도로 상태는 기호(1)는 2차선 도로의 법면부에 접하고, 기호(2)는 소폭의 농로에 접하며, 기호(3)은 지적도상 폭이 매우 협소한 진입로가 있으나 진출입이 불편한 상황입니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 8월 27일 접수된 유정단의 근저당권(15,000,000원)입니다.

이 근저당권은 매각으로 인해 말소될 예정이며, 압류(여수시) 또한 말소 대상입니다.

소유권 이전 내역으로는 박광규, 박종욱, 그리고 상속으로 인한 박순현의 소유권 이전이 기재되어 있습니다.

본 경매는 박순현의 신청으로 개시된 임의경매이며, 청산을 위한 형식적 경매로 분류됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임대차 관계에서 발생하는 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 현존하는 지상권에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 여수시 삼산면 동도리는 도서 지역으로, 주로 해안 농경 및 소규모 취락 지대입니다.

주변에 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 지역의 특성상 활발한 상권 형성은 어려울 것으로 보입니다.

생활 편의 시설보다는 자연 환경이 주요한 특징으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 도서 지역 내 위치하여 대중교통 접근성이 매우 낮습니다.

차량 진입이 불가하며, 일반적인 교통 상황이 불편한 점을 감안할 때, 생활 편의 시설 이용 및 외부와의 교류에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 마을(유촌마을)의 기본적인 생활 인프라 외에는 외부의 편의 시설을 이용하기 위해서는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 접근성 제약: 차량 진입 불가 및 협소한 진입로로 인해 실제 거주 또는 이용 시 상당한 불편을 초래할 수 있습니다.

* 인접 토지 점유 가능성: 북서측 인접지(711번지)의 건물 및 마당이 본건 토지 일부를 점유하고 있을 가능성이 제기되었습니다. 정확한 점유 여부 및 면적은 측량을 통해 확인이 필요하며, 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 개발 제한: 본건 토지는 자연환경보전지역, 공원자연환경지구, 국립공원, 보전관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

* 도서 지역 특성: 섬이라는 지리적 특성상 외부와의 물리적 단절이 심하며, 이는 향후 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 외곽의 한적한 섬 지역에 위치한 대지입니다.

형식적 경매 절차를 통해 진행되어 권리 관계는 비교적 깨끗할 것으로 예상되나, 차량 진입 불가, 협소한 진입로, 인접 토지 점유 가능성, 엄격한 개발 제한 등 여러 실질적인 제약 사항을 가지고 있습니다.

자연 환경이 우수한 지역이나, 접근성과 이용 편의성 측면에서는 큰 불편이 예상되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 12,376,000원으로, 매우 낮은 금액으로 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 계획 변경 또는 자연 친화적 활용 가능성: 엄격한 개발 제한 지역이지만, 향후 토지 이용 계획의 변경이나 자연 휴양, 개인적인 주말 농장 등 제한적인 목적의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (다만, 현실적인 어려움이 많습니다.)

* 극도의 프라이버시 추구: 완벽한 프라이버시와 한적함을 추구하는 개인에게는 독특한 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가는 12,376,000원이며, 본건의 현황 및 특수성을 고려할 때, 경매 시장에서의 실제 입찰가는 감정가 이하 또는 소폭 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

특히, 접근성의 제약과 이용 편의성의 어려움, 개발 제한 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 주변 시세 조사가 필수적입니다.

본건은 인수 보증금 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.