나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52378 [2] 전라남도 여수시 삼산면 동도리 756 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 ‘유촌마을’ 인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 도서지역내 해안농경 및 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가하며, 도서지역으로 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지대내 토지로서 기호(1): 대부분 죽림 등으로 형성된 전, 기호(2): 전으로서 일부에 죽림, 수목 등이 소재함. 기호(3): 주거나지(농경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 2차선도로의 법면부에 접함. 기호(2): 소폭의 농로에 접함. 기호(3): 지적도상 폭이 매우 협소한 진입로가 있으나, 진출입은 불편시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법> 일련번호(2) :계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지(1),(2)지상에 죽림과 소량의 수목이 소재하며, 그 경제적가치 및 토지와 일괄 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(3)은 북서측 인접지(711번지)의 건물 및 마당이 일부 점유하고 있는 것으로 보이나, 점유 면적이 크지 않아 정확한 점유여부 및 점유면적 등은 측량 등을 요하니 경 매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 순천지원 2025타경52378 (2)

물건 소재지: 전라남도 여수시 삼산면 동도리 756

물건 용도: 전 (밭)

감정가: 3,712,800원

토지 면적: 408.00㎡ (약 123.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 기타 (토지)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 '유촌마을' 인근 및 근거리에 위치하고 있습니다. 부근은 도서 지역 내 해안 농경 및 해안 취락 지대로 이루어져 있습니다. 차량 진입이 불가하며, 도서 지역 특성상 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 인접 도로 상태로는 일부 필지가 2차선 도로의 법면부에 접하고, 다른 필지는 소폭의 농로에 접하고 있습니다. 또한, 지적도상 폭이 매우 협소한 진입로가 있으나 실제 진출입은 불편할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약에 따르면,

* 소유권 이전(갑1, 갑2, 갑5) 및 근저당권(을1, 15,000,000원) 설정 이력이 확인됩니다.

* 을1 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 최종적으로 갑6 권리인 임의경매(박순현, 0원)가 말소기준권리가 되며, 이 경매로 본건이 매각될 예정입니다.

* 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 전체 등기부채권 총액은 15,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도서 지역의 농경지로서, 주변 상권은 매우 제한적입니다. 주된 상권은 인근 유촌마을 주민들을 대상으로 하는 소규모 생활 편의 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다. 도서 지역 특성상 어업 및 농업 관련 활동이 주를 이루며, 상업 시설의 발달은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 섬 지역에 위치하며, 인근 마을 주민들을 위한 기본적인 편의 시설은 존재할 수 있으나, 쇼핑, 의료, 교육 등 주요 생활 편의 시설은 여수 시내 등 육지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 차량 진입이 어려운 점은 일상생활에 불편을 야기할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 용도가 '전'(밭)이므로, 매수인은 관할 행정기관에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수 신청 보증금 몰수가 발생할 수 있습니다.

* 차량 진입 불가 및 도로 접근성: 본건까지 차량 진입이 불가하며, 일부 필지의 진입로가 매우 협소하여 접근성에 상당한 제약이 있습니다. 이는 토지의 활용도를 크게 떨어뜨릴 수 있는 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태에 묶여 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 인접지 점유 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 기호(3) 토지는 북서측 인접지(711번지)의 건물 및 마당이 일부 점유하고 있을 가능성이 있으며, 정확한 점유 여부 및 면적은 측량을 통해 확인해야 합니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매이므로, 낙찰 후에도 법률상 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 물건 자체의 물리적, 법률적 하자 여부를 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 아름다운 자연환경을 가진 도서 지역의 농지로서, 조용하고 한적한 생활을 원하는 사람에게 적합할 수 있습니다. 그러나 차량 진입의 어려움, 농지취득자격증명 필요성, 개발 제한 구역 지정 등은 투자의 매력도를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 토지 접근성과 이용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 독특한 섬 지역 입지: 다도해해상국립공원 내에 위치하여 천혜의 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 408㎡ 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 농업 잠재력: '전'으로 이용 중이므로, 지역 특성에 맞는 농업 활동을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 3,712,800원을 기준으로 시작할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 도서 지역 특성, 차량 접근성 제한, 농지취득자격증명 필요성 등의 제약 요인이 크므로, 입찰 참여 시에는 해당 토지의 실질 가치를 면밀히 분석하고, 유사 물건의 거래 사례 및 경매 낙찰가율을 참고하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.