나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52513 [2] 전라남도 순천시 별량면 덕정리 산68 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 마산리 소재"고장마을"동측 인근[일련번호 1)], 순천시 별량면 덕정리 소재"승곡마을"동측 인근[일련번호 2)]에 위치하며 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하며, 일련번호 1) 마을주변 농경지대, 일련번호 2) 마을주변 산림지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서 전(분묘 소재함)으로 이용중임. 일련번호 2) 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(해안선 1,000m(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52513 (2)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 덕정리 산68

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 매각 대상

토지매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 47,610,000원

토지면적: 3174.00㎡ (약 960.18평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 덕정리 산68에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 일련번호 1)은 마을 주변 농경지대로, 일련번호 2)는 마을 주변 산림지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

일련번호 1)은 부정형의 완경사 토지로 현재 전(밭)으로 이용 중이며 분묘가 소재하고 있습니다. 일련번호 2)는 부정형의 완경사 토지로 자연림 상태입니다.

2.4. 도로 접근성

본건은 맹지로서 별도의 인접 도로가 없습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

일련번호 1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(해안선 1,000m(전축종제한지역))에 해당합니다.

일련번호 2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역), 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 채권 총액 및 현황

등기부상 채권 총액은 3,660,000원이며, 말소기준권리인 근로복지공단의 가압류(2020.03.19, 3,660,000원) 및 근로복지공단의 강제경매(2026.01.13, 7,320,000원)가 등재되어 있습니다. 소유권 이전 기록은 최병순, 정남원, 최병순 순으로 확인됩니다.

3.2. 소멸/인수 권리

본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부 현황 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있어, 만약 지상권이 존재할 경우 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항 및 기타

특이사항으로는 분묘기지권이 존재합니다.

토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성 및 상권

본건은 순천시 별량면의 농경지 및 산림지역에 위치하여 전형적인 농촌 및 임야 지역의 특성을 보입니다. 상업적인 상권보다는 지역 주민들을 위한 최소한의 생활 기반 시설 위주로 구성될 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

소재지 인근의 마을(고장마을, 승곡마을) 및 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 대규모 편의시설보다는 농촌 생활에 필요한 기본적인 시설들이 존재할 것으로 추정됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권

본건 토지(일련번호 1) 전)에 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권이 존재합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 토지 소유자의 승낙 없이도 토지를 계속 사용할 수 있으며, 토지 인도 명령의 대상에서 제외되는 등 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 권리입니다.

5.2. 맹지

본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 토지의 이용 및 건축 등은 인접 토지의 통행권 확보 여부에 따라 제한받을 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 토지 이용 계획 및 제한이 존재하여 개발 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

5.4. 기타 확인 필요 사항

임대관계가 미상으로, 추후 예상치 못한 임대차 관계가 발생할 수 있는 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 별량면의 농경지 및 임야로, 분묘기지권과 맹지라는 중대한 권리적, 이용적 제약을 안고 있습니다. 감정가는 47,610,000원이지만, 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 이용 계획 및 제한사항도 확인되어 개발 목적의 투자보다는 특정 목적을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 분묘기지권이라는 특수한 권리가 존재하여, 이를 승계하거나 해결할 의사가 있는 경우 고려 가능합니다.

* 맹지로서 도로 접근성 확보 방안 마련이 전제되어야 합니다.

* 농촌 지역의 임야 및 전으로, 특정 목적(예: 임업, 전원생활 부지 활용 등)을 가진 실수요자에게는 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 47,610,000원에서 본건이 가진 분묘기지권, 맹지, 토지이용 제한 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 명확한 시세 파악 및 이러한 리스크를 해소하기 위한 예상 비용 등을 면밀히 검토한 후, 본건의 실제적 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.