나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52477 [2] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 106동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 '디오션호텔' 남서측 인근에 위치하는 여수금호어울림오션테라스 제106동 제1층 제104호外 1개호 구분건물로서, 주위환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 104호 및 101호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등, 창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(연립주택)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, '공동주택(연립주택)건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측 및 북동측으로 도로에 접해 있으며, 남동측 및 북동측을 통해 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52477 (2)

* 소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 106동 1층101호

* 물건종별: 아파트 (자료상 연립주택으로 분류되었으나, 단지명 및 위치로 보아 아파트임)

* 감정가: 420,000,000원

* 토지면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

* 건물면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OO

* 특이사항: 별도등기

* 주의사항:

* 특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 여수시 소호동에 위치하며, '디오션호텔' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 소재하는 지대로, 해안가와 가까운 입지를 자랑합니다.

* 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 단지는 남동측 및 북동측으로 도로에 접해 있으며, 이를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존신탁 (2023-06-22 등기)

* 오지선(오OO)의 강제경매 개시 결정 (2025-12-30 등기, 말소기준권리) - 채권액 419,999,859원

* 금호건설의 가압류 (2026-02-20 등기, 말소 예정) - 채권액 15,679,321,859원

* 총 등기부채권액: 15,679,321,859원

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각물건명세서상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 미납관리비: 2026년 1월 기준 미납관리비 530,000원이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도 납부해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 여수시 소호동은 해양 관광 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* '디오션호텔' 인근에 위치하며, '여수금호어울림오션테라스'는 바다 조망이 가능한 아파트 단지로 알려져 있습니다.

* 주변에는 근린생활시설 및 주거 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 최근 매매 정보(해금빌라A동, 금호렉스빌)는 연립주택으로, 본건 아파트와는 성격이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 이들 연립주택의 매매가는 130,000,000원에서 200,000,000원 사이로, 본건의 감정가와는 큰 차이를 보입니다.

* 여수 금호어울림 오션테라스 아파트의 경우, 유사 면적(84㎡)의 실거래가가 3억원에서 5억원 수준으로 확인되어, 본건의 감정가 4.2억원과 유사한 가격대를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건축물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌마감 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

* 이용 상태: '공동주택(아파트)'으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 단지 내 승강기 및 소화전 설비가 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 완경사지대 내 부정형 토지 위에 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설: '디오션호텔'이 인근에 있으며, 소호동 해안가를 따라 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가는 420,000,000원이나, 제공된 연립주택 매매 정보와는 큰 차이를 보입니다. 다만, 본건이 아파트임을 감안하면 감정가는 합리적일 수 있으나, 실제 시장에서의 가격 형성 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

* 미상 임차인: 임대차 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미납 관리비: 530,000원의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 총 인수 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

* 별도 등기: '별도등기' 표기는 추가적인 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 호수 혼동 가능성: 감정평가서 요약에 '104호外 1개호'로 기재되어 있고, 실제 주소는 '101호'로 되어 있어, 호수 표기에 혼동이 있을 수 있습니다. 이는 추후 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 소호동의 해안가에 위치한 '여수금호어울림오션테라스' 아파트입니다. 감정가는 420,000,000원이며, 55.92㎡의 면적을 가지고 있습니다. '디오션호텔' 인근이라는 좋은 입지와 바다 조망 가능성 등을 고려할 때, 아파트로서의 가치는 높게 평가될 수 있습니다. 권리 관계는 강제경매로 인해 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황 미상 및 미납 관리비, 별도 등기 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 제공된 연립주택 매매 자료는 본건과 성격이 달라 직접적인 비교는 어렵지만, 본건 아파트의 적정 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 프리미엄 입지: 여수 해안가의 주요 관광/주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 아파트 가치: '금호어울림' 브랜드와 '오션테라스'라는 명칭에서 알 수 있듯, 비교적 현대적인 시설과 좋은 조망을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원입니다. 유사 아파트 단지의 최근 실거래가 및 일반적인 경매 낙찰가율을 고려할 때, 약 70~80% 수준의 낙찰가율을 적용하는 것이 일반적입니다.

* 감정가 420,000,000원의 70% = 294,000,000원

* 감정가 420,000,000원의 80% = 336,000,000원

따라서, 예상 입찰가 범위는 290,000,000원 ~ 340,000,000원 으로 제시합니다.

이 가격대는 물건의 현황, 권리 관계, 명도 가능성, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 조정될 수 있습니다.

특히, 미확인 임차인, 미납 관리비, 별도 등기 등의 위험 요소를 충분히 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.