나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52499 [2] 전라남도 구례군 구례읍 계산리 산482 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 구례군 구례읍 계산리 소재 '진변마을' 북측 인근의 농경지 및 야산지대에 위치함.

교통상황

대상 물건까지 차량 통행 자유롭고, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 완경사지, 전(과수목 등 식재), 현 휴경지. 일련번호 2 : 부정형 완경사지, 조림(과수목 등 식재), 현 휴경지 및 자연림.

인접 도로상태

일련번호 1 : 왕복 2차로 도로가 서측에 접함. 일련번호 2 : 왕복 2차로 도로가 서측에, 소폭 농로가 동측에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지. 일련번호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기타생산임지<산림법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

대부분 관리상태가 부실한 매실나무, 감나무 및 기타 수목이 식재됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

수목매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52499 (2)

소재지: 전라남도 구례군 구례읍 계산리 산482

용도: 임야

토지면적: 1281.00㎡ (약 387.46평)

감정가: 28,182,000원

2. 입지조건

대상 물건은 전라남도 구례군 구례읍 계산리에 위치하며, '진변마을' 북측 인근의 농경지 및 야산지대에 자리하고 있습니다. 차량 통행이 자유롭고 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 물건 서측으로는 왕복 2차로 도로가 접해 있으며, 일련번호 2번 토지는 동측으로 소폭의 농로도 접하고 있습니다. 대중교통 이용 시에는 구례공영버스터미널을 이용할 수 있으며, 구례구역(전라선)이 인근에 있어 철도 접근도 가능합니다. 구례읍은 지리산과 섬진강에 둘러싸여 수려한 자연환경을 자랑합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 국제하우징유한회사입니다. 등기부등본 상 소유권은 김미숙에게 있으며, 말소기준권리는 2019년 11월 5일에 접수된 국제하우징유한회사의 근저당권(1억원)입니다. 이후 설정된 근저당권(이건국) 및 임의경매 개시결정(국제하우징) 등은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 소유권 및 등기부상의 모든 권리(말소기준권리 이하)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 제시외 수목(매실나무, 감나무 등)은 매각에 포함되며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 구례읍 계산리의 농경지 및 야산지대에 위치하여 별도의 상권 형성은 미미합니다. 주변은 주로 농지 및 임야로 이루어져 있으며, 인근 '진변마을'과 같은 소규모 주거지가 산재해 있습니다. 본격적인 상업 시설이나 편의 시설은 구례읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 구례읍은 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

물건 소재지인 구례군 구례읍 계산리는 전반적으로 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다. 생활 편의 시설은 주로 구례읍 중심지로 집중되어 있으며, 이곳에는 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 광의초등학교, 구례북초등학교, 구례중학교, 구례고등학교 등이 구례읍에 위치하고 있습니다. 자연환경으로는 지리산, 섬진강 등과 인접하여 쾌적한 자연 속에서의 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대상 물건은 보전관리지역 및 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 기타생산임지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 식재된 수목의 관리 상태가 부실하며(매실나무, 감나무 등), 현재 휴경지 상태임을 감안해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 개발 행위 시 관련 법규 및 지역 주민과의 관계 등을 신중히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 구례읍 계산리에 위치한 임야로, 농림 및 관리지역에 속해 있으며 일부 자연림과 과수목이 식재되어 있습니다. 소규모 마을 인근에 위치하며 차량 접근성은 양호하나, 상권이나 생활 편의 시설은 읍 소재지로 이동이 필요합니다. 권리상 특이사항은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 특성상 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 하며, 식재된 수목의 현황 및 관리 상태를 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지리산과 섬진강 인근의 청정 자연환경.

* 별도의 인수 부담이 없는 권리 분석.

* 농림 및 관리지역으로 향후 토지 이용 가능성에 대한 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 28,182,000원이며, 토지 면적은 1281㎡ (약 387.46평)입니다. 인수할 권리 및 보증금이 없음을 고려하고, 물건의 입지, 현황, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우므로, 주변 임야 시세 및 본건의 향후 활용 가능성 등을 면밀히 조사한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.