나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50092 [2] 전라남도 고흥군 포두면 남성리 산262-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 토지 등은 고흥군 포두면 남성리에 소재한 속칭 간척지들 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 해안지대 농경지 및 임야임.

교통상황

농로겸 마을도로와 근접하고 국도 15호선과 근거리에서 접할 수 있음.

형태 및 이용상태

보통경사지대의 계단식이며 기호 1호는 사다리형, 기호 2호는 부정형임. 이용상태는 기호 1호 토지상에 식재한 제시외 기호 ㄱ 유자성목 약 9주, 유자묘목 약 16주, 감성목 약 3주, 매실성목 약14주는 관리흔적이 있고, 기호 2호 대부분 지상에 식재한 제시외 기호 ㄴ 매실성목 약 22주는 관리한 흔적이 있고, 매실성목 약 11주와 감성목 약 22주는 관리없이 방치하여 넝쿨식물 등이 덮친 상태로 폐사 상태이며 일부는 임야 및 묘지(분묘 2기, 각 표지석과 둘레석 설치)임. (※ 기호 1, 2호 토지간 및 사건외 인접지간 현황경계선이 불투명하므로 유실수 수량이 변동될 수 있음.)

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1호는 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호 2호는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

위 3항 이용상태 참조.

공부와의 차이

기호 1호는 공부상 지목은 잡종지이나 계단식 전으로 유실수를 식재하였으며, 기호 2호는 극히 일부만이 임야와 분묘지이고 대부분 유실수를 식재하였으나 묵전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

. 제시외 수목 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 면적

소재지: 전라남도 고흥군 포두면 남성리 산262-19

토지면적: 1138.00㎡ (약 344.25평)

토지지분: 1138㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 토지 및 건물 현황

용도: 임야 (현황: 일부 임야 및 묘지, 대부분 유실수 식재되었으나 묵전 상태)

건물: 없음

1.3. 감정가 및 최저 입찰가

감정가: 11,872,900원

최저 입찰가: (제공된 정보에 없음, 통상 감정가의 70~80% 수준에서 시작)

1.4. 경매 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50092 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송탄농업협동조합 (송OOOOOOO)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 고흥군 포두면 남성리에 소재하며, 주변은 해안지대의 농경지 및 임야로 이루어져 있습니다. 인근에는 남성리해수욕장이 위치하여 청정한 해안 경관을 누릴 수 있습니다. 바닷가 근처에는 아름다운 바위와 해안 산책로가 있으며, 탁 트인 다도해의 풍경을 감상할 수 있습니다. 또한, 산책로를 따라 후박나무숲이 있어 야영도 가능합니다. 해수욕장은 수심이 얕고 경사가 완만하여 가족 단위 이용객에게 적합합니다.

2.2. 교통 및 접근성

농로 겸 마을도로와 인접하고 있으며, 국도 15호선과의 접근성도 양호한 편입니다 [cite: from provided context]. 하지만 본건 토지는 맹지입니다 [cite: from provided context].

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호 1호 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역입니다 [cite: from provided context].

기호 2호 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다 [cite: from provided context].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (1970-06-27): 최제우 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2001-05-22): 명성재

* 가압류 (2024-10-21): 송탄농업협동조합 (1,015,428,790원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2026-01-26): 송탄농업협동조합 (100,000,000원)

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 2024년 10월 21일자 가압류보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특수 권리 분석

* 분묘기지권: 물건명세서상 연고 미상의 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다 [cite: from provided context]. 이는 인수될 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 수목: 제시외 수목은 매각에 포함됩니다 [cite: from provided context].

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권 분석

본 물건은 전형적인 농어촌 지역의 임야로, 주변에 대규모 상업시설이나 주거단지는 형성되어 있지 않습니다. 인근 해수욕장과 같은 관광 자원이 있어 계절별 관광객 유입은 있을 수 있으나, 일반적인 상업적 가치를 기대하기는 어려운 지역입니다.

5. 생활 정보

주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 상세 정보는 부족하나, 포두면 소재지 등 근거리를 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 맹지라는 점은 접근성 측면에서 불편을 야기할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 분묘기지권: 신고되지 않은 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 시 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘 이장 등 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다 [cite: from provided context].

6.2. 물건상 리스크

* 맹지: 본 토지는 도로와 직접 연결되지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 따릅니다. 인접 토지 소유자와의 협의 없이는 접근 및 이용이 어려울 수 있습니다 [cite: from provided context].

* 토지 현황: 공부상 지목은 임야이나, 실제로는 유실수 식재지 및 묵전 상태이며, 일부 분묘가 소재하는 등 현황과 공부상 지목 간 차이가 있습니다 [cite: from provided context].

6.3. 기타 리스크

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: from provided context].

* 경사도 및 계단식 토지: 보통 경사지에 계단식 형태로 이루어져 있어 토지 이용에 있어 효율성이 떨어질 수 있습니다 [cite: from provided context].

7. 투자 포인트

* 해안 인접 관광 자원: 인근 남성리해수욕장 등 청정 해안 지역에 위치하여 자연 경관이 우수합니다.

* 낮은 감정가: 344평이 넘는 면적에 비해 감정가가 1,187만 원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 개발 가능성을 고려한다면 투자 가치를 모색해볼 수 있습니다.

* 제시외 수목 포함: 매각에 포함된 제시외 수목이 관리 흔적이 있는 상태로 다수 식재되어 있어, 이 또한 자산 가치로 고려할 수 있습니다 [cite: from provided context].

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 해안가에 위치한 임야로, 아름다운 자연 경관을 자랑하는 남성리해수욕장 인근에 자리하고 있습니다. 344평이 넘는 넓은 면적에도 불구하고 감정가가 매우 낮게 책정되어 있는 점이 특징입니다. 교통 접근성은 맹지라는 한계가 있으나, 국도와의 근접성은 양호한 편입니다. 권리상으로는 분묘기지권의 성립 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 토지 현황 역시 공부상 지목과 차이가 있으며, 대부분 유실수가 식재된 묵전 상태입니다. 주변의 자연환경은 우수하나, 일반적인 상업적 개발보다는 전원생활, 주말농장, 또는 자연을 활용한 소규모 시설(예: 캠핑장 일부) 등의 용도로 고려해 볼 수 있습니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 분묘 문제 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색할 수 있다면 낮은 투자금액으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 11,872,900원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리상 리스크, 주변 시세, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 맹지이며 분묘기지권의 성립 가능성이 있어, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 유찰 횟수 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.