나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50048 [2] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치하는 스위트엠학동 9층 907호, 9층 909호(각 전유면적 : 54.1722㎡)이고, 부근은 공동주택, 단독주택, 상가 건물 등으로 이루어진 도심 대로변 주상지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 내 9층 907호(기호1), 9층 909호(기호2)로서 외벽은 페인트칠, 석재 붙임, 외장재 등 마감. 내벽은 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호는 샷시창호임.

이용상태

기호 1,2) 각호, 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건축물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 본건 토지는 남측으로 폭 약30미터의 광대로에 접하고 북측으로 노폭 약10미터의 소로에 접하며 남측과 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50048 (2)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 9층909호

건물 종류 및 규모: 오피스텔, 16층 건물 중 9층 (2020년 준공)

면적 정보:

* 토지 면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

* 토지 지분: 17.521㎡ (약 5.30평)

* 건물 전유 면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

* 건물 지분: 54.1722㎡ (약 16.39평)

감정가: 379,000,000원

매각 방법: 토지/건물 일괄 매각, 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 단독주택, 상가 건물 등이 혼재된 도심 대로변 주상지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성:

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로 현황:

* 대지권의 목적인 토지는 남측으로 폭 약 30미터의 광대로와 북측으로 노폭 약 10미터의 소로에 각각 접하고 있습니다.

* 남측 및 북측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지 이용 계획:

* 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 포함됩니다.

1.1. 1. 주변 시설

생활 편의 시설:

* 여수시립쌍봉도서관이 남서측 인근에 위치하여 문화 생활 접근성이 좋습니다.

* 상가 건물들이 밀집한 지역으로 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

잠재적 혐오 시설 유무:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

총체적 권리 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기사항에 기재되어 있지 않습니다.

* 등기부등본상 채권 총액은 391,398,980원입니다.

말소기준권리:

* 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 여천신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 확인되지 않았으나, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

건물 특징:

* 스위트엠학동은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 철근콘크리트 구조입니다.

* 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

최근 매매 사례:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물 내 전용면적 26.37㎡의 오피스텔이 2024년 8월 19일에 128,000,000원에 중개거래로 매매되었습니다.

* 2026년 4월 20일자로 11,000만원에 직거래된 사례도 있으나, 미래 시점의 거래로 실제 거래 가격과는 차이가 있을 수 있습니다.

면적별 시세 추정:

* 위 26.37㎡ 면적의 매매 사례를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 4,854,000원/㎡ (128,000,000원 / 26.37㎡) 수준입니다.

* 본건(전유면적 54.17㎡)에 이 기준을 적용할 경우, 시장가치는 약 262,944,000원 (54.17㎡ * 4,854,000원/㎡)으로 추정됩니다.

* 이는 감정가(379,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 내부 설비:

* 일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 옥내 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 외벽은 페인트칠, 석재 붙임, 외장재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비:

* 2026년 1월 기준으로 6,000,000원의 미납 관리비가 있는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

임대차 미확인:

* 임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

감정가와 시세 간 차이:

* 최근 거래 사례로 추정되는 시장 가치와 감정가 사이에 큰 괴리가 있습니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

데이터 신뢰성:

* 제공된 JSON 데이터 중 2026년 4월 거래는 미래 시점의 거래로, 실제 시세 반영에 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

건물 상태:

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 장점:

* 여수시 중심 상업 지역 내 대로변에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 상태:

* 말소기준권리인 근저당 외의 권리들은 모두 소멸 예정이어서 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이면서도 도심의 우수한 입지를 갖추고 있으며, 권리 관계 또한 깨끗하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래 사례를 통해 추정되는 시장 가격과 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하는 점, 그리고 미납 관리비 존재 등은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

* 감정가는 379,000,000원이나, 최근 거래 사례(26.37㎡ 기준)로 추정한 시장 가치는 약 263,000,000원 수준입니다.

* 총 채권액(391,398,980원) 및 감정가격을 고려하고, 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 시장 가치 추정치를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

제시 가격:

* 300,000,000원 (삼억 원)

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 토대로 산정되었으며, 실제 현장 조사, 권리 관계 상세 조사, 주변 시세 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.