나이스옥션 법원경매 목포 2025타경520 [3] 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 303동 2층 206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 대양동 소재 '목포중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 중 제2층 제205호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임. 일련번호 나 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제7층 제705호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임. 일련번호 다 : 철근크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제2층 제206호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가~다 : 아파트로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가~다 : 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경520 (3)

* 소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 303동 2층 206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

* 토지지분: 41.022㎡ (약 12.41평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평). 이는 전용면적으로 추정됩니다.

* 건물지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중부새마을금고 (근저당권 설정 내역으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 제공된 정보에 명시된 주의사항은 없습니다.

* 특수물건정보: 공동담보

건물의 구조 및 상태:

일련번호 가: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 12층 중 제2층 제205호. 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 새시창입니다.

일련번호 나: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 15층 중 제7층 제705호. 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 새시창입니다.

일련번호 다: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 15층 중 제2층 제206호. 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 새시창입니다. (본 물건에 해당)

이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2000-07-29 (유한회사만호주택산업)

* 소유권 이전: 2011-09-01 (유한회사씨엔케이, 매매)

* 근저당권: 2011-09-01 (중부새마을금고, 24,700,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 개시 결정: 2025-10-13 (중부새마을금고, 52,349,060원)

* 등기부 채권 총액: 24,700,000원

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 사항은 제공되지 않음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 전라남도 목포시 대양동에 위치하며, '목포중앙고등학교' 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역

- 소로3류 (폭 8m 미만)(저촉)

- 가축사육제한구역 (100미터 일부 제한)

- 상대보호구역

- 준보전산지

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2011년 9월 1일 중부새마을금고의 근저당권 (을2)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양선영

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 80,000원

* 전입일자: 2023-02-22

* 확정일자: 2024-07-08

* 배당신고일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음. 따라서 양선영 임차인의 보증금은 경매 절차에서 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합:

말소기준권리인 근저당권보다 늦게 전입한 임차인(양선영)은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

근화희망타운아파트는 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 혐오시설 정보:

목포시 대양동 인근 지역에서 특정 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 목포시 전반적으로는 환경 및 생활 편의 시설과 관련된 주민 갈등이나 혐오시설(예: 폐기물 소각로, 장례식장 등) 설치에 대한 지역 주민들의 우려가 제기된 사례가 있습니다. 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설:

목포중앙고등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설:

주변에 상가 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형마트, 병원, 은행 등의 접근성은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 교통:

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 어려움:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 이는 물건의 실제 상태, 내부 구조, 관리 상태 등을 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행됩니다. 이는 담보 물건이 여러 개이므로, 다른 담보물의 진행 상황이 본 경매에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한:

소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 정보:

구체적인 건축물 표제부 상의 상세 정보는 제공되지 않았습니다. (다만, 건물 구조 및 설비 내역은 기재됨)

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 대양동에 위치한 아파트로, 목포중앙고등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지 이용 제한 사항 등을 고려해야 합니다. 현재 감정가는 77,000,000원으로, 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인에게 대항력이 없어 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 주변 환경: 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가(77,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보로는 정확한 시세 범위를 판단하기 어려우나, 유사한 근화희망타운 아파트의 경우 15평형이 4천만 원대, 22평형이 5천만 원대(2026년 6월 기준)의 시세를 보이고 있습니다. 또한, 다른 경매 물건의 경우 15평 감정가가 5,200만원, 18평 감정가가 5,000만원인 사례도 있습니다. 본 물건의 감정가는 7,700만원으로, 현재 시장 상황과 낙찰가율 등을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

따라서, 시장 상황과 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.