나이스옥션 법원경매 목포 2025타경520 [2] 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 302동 7층 705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 대양동 소재 '목포중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 중 제2층 제205호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임. 일련번호 나 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제7층 제705호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임. 일련번호 다 : 철근크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제2층 제206호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가~다 : 아파트로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가~다 : 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경520 (2)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 302동 7층 705호

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중부새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

토지지분: 34.25㎡ (약 10.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.92㎡ (약 15.10평)

건물지분: 49.92㎡ (약 15.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 대양동 소재 '목포중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

본건 단지 내로 진입도로가 개설되어 차량 통행이 용이함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

* 가축사육제한구역(100미터 일부제한)

* 상대보호구역

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2011년 9월 1일 접수된 중부새마을금고의 근저당권 (금24,700,000원)임.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

임대차 관계상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

4. 상권분석

* 대상 물건이 속한 대양동 일대는 아파트 단지가 형성되어 있으며, 주변으로 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편임.

* 아파트 단지 내 진입도로가 개설되어 있어 차량 이용이 편리함.

* 구체적인 상업 시설 및 배후 수요에 대한 상세 분석 자료는 부족하나, 주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: '목포중앙고등학교'가 인근에 소재함.

* 교통: 단지 내 도로 및 인근 도로를 통한 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 위치함.

* 교육시설: 목포중앙고등학교 외 인근에 다른 교육시설이 있을 수 있음 (추가 확인 필요).

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 생략되었음. 따라서 정확한 건물 상태, 내부 구조, 하자 여부 등을 파악하기 어려움. 이는 입찰 전 반드시 현장 방문 및 확인이 필요함을 의미함.

* 환경 및 혐오시설 관련 민원 가능성:

* 검색 결과, 목포시 대양동 일대는 과거부터 쓰레기 매립장, 소각장, 화장장, 도축장 등 혐오시설이 밀집하거나 관련 논란이 있었던 지역임.

* 목포시는 대양산단 인근에 신규 소각시설(자원회수시설) 건립을 추진 중이며, 이는 인접한 무안군 주민들과 환경 및 건강상의 문제로 갈등을 빚고 있음.

* 이러한 환경 문제 및 혐오시설 관련 논란은 단지 및 주변 지역의 주거 환경 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 장기적인 부동산 가치 상승에 제약이 될 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 대양동에 위치한 아파트로, 감정가는 67,000,000원이며 면적은 건물 전용면적 약 15.10평, 토지 지분 약 10.36평임. 비교적 낮은 가격으로 아파트를 취득할 수 있는 기회이지만, 몇 가지 유의할 점이 있음.

가장 큰 문제는 현장 방문을 통한 내부 확인이 불가능했다는 점으로, 실제 건물 상태에 대한 파악이 필수적임. 또한, 대양동 일대는 쓰레기 매립장 및 소각장 등 환경 관련 시설과 민원이 지속적으로 발생하고 있는 지역으로, 이러한 환경적 요인이 주거 가치 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 6,700만원의 감정가는 유사 면적 아파트 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있음 (2026년 초 유사 면적 실거래가 3,800만 ~ 7,300만원 형성).

* 토지 지분 보유: 아파트와 함께 토지 지분을 보유하게 되므로, 향후 재건축 또는 개발 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 67,000,000원을 기준으로 판단할 수 있으며, 최근 실거래가 추이와 비교 시 적정 수준으로 보임. 그러나 내부 상태 확인 불가 및 주변 환경의 잠재적 리스크(환경 시설 민원 등)를 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

권장하는 입찰 전략은 다음과 같음.

* 현장 방문을 통해 내부 상태를 면밀히 파악한 후, 수리 비용 및 예상 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 내부 상태 양호 및 환경 리스크가 크게 문제되지 않는다고 판단될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있음.

* 반대로 내부 상태가 좋지 않거나 환경 리스크가 크다고 판단될 경우, 실거래가 하단부(약 3,800만원) 또는 그 이하까지 고려하여 보수적으로 접근해야 할 것임.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 70~80% 수준에서 대출 가능 여부 및 본인의 투자 성향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.