나이스옥션 법원경매 목포 2025타경546 [3] 전라남도 무안군 청계면 남성리 252 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 소재 "하촌마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 전라남도 무안군 운남면 내리 소재 "원동마을" 북동측 인근[일련번호 2)] 및 전라남도 무안군 청계면 남성리 소재 "남성마을" 남서측 인근[일련번호 3)] 및 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 "매안마을" 북동측 근거리[일련번호 4)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 야산지대 및 순수 농경지대, 면소재지내 농경지대, 해안 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사이며, 자연림 및 일부 철탑부지, 선하지임. 일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 답 및 일부 도로임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임. 일련번호 3) 서측 일부를 관통하여 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로가 개설됨. 일련번호 4) 북측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 보전녹지지역(2025-01-21), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 2) 계획관리지역(2015-02-03), 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 3) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황은 "자연림 및 일부 철탑부지, 선하지" , 일련번호 3)은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "답 및 일부 도로" , 일련번호 4)는 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "전" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 답 및 일부 도로
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
인접필지(252-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경546 (3)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 남성리 252

용도: 답 (현황 답 및 일부 도로)

감정가: 26,880,000원

토지면적: 896.00㎡ (약 271.04평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 청계면 남성리 소재 "남성마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 지방도변 야산지대, 순수 농경지대, 면소재지 내 농경지대, 해안 농경지대 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입은 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형태는 부정형 평지로, 현재는 답으로 이용되고 있으며 일부는 도로로 사용되고 있습니다.

인접 필지(252-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중인 상태입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 27일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권 (금액: 52,800,000원) 입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 근저당권 (광주어룡신용협동조합)

* 지상권설정 (광주어룡신용협동조합)

* 임의경매개시결정 (광주어룡신용협동조합)

* 압류 (광주세무서장)

* 압류 (광주지방검찰청)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 채권 총액(근저당권 기준): 52,800,000원

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 농경지대로, 주변에 별도의 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 발달한 곳은 아닙니다.

가장 가까운 면소재지(청계면 소재지) 내 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

무안군청 및 목포시의 인프라를 일부 공유할 수 있는 위치입니다.

1.4. 생활정보

본건은 농업용 토지이므로 주거 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

가장 가까운 청계면 소재지까지의 접근성에 따라 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

목포대학교가 위치한 청계면 지역의 특성상 젊은 층의 유입이 있는 편이나, 본건 소재지는 순수 농경지대로 분류됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로, 매각기일 전 발급이 필수적입니다.

현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답 및 일부 도로'로 이용되고 있습니다. 또한, 인접 필지(252-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중인 점은 향후 경계 확정 등 추가적인 정리가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 제한구역_젖소) 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 조사된 내용으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 농경지 특성상 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 청계면 소재 답으로, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되는 물건입니다.

채권자의 근저당권을 말소기준으로 모든 권리가 소멸되는 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

현황과 공부상 지목의 차이, 인접 토지와의 경계 미확정 등은 추가적인 고려 사항입니다.

농업을 목적으로 하는 투자가 아니라면, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 향후 이용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

농지취득자격증명 발급 조건 충족 시, 감정가 대비 저평가된 농지 취득 기회가 될 수 있습니다.

향후 농업 관련 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

농경지로서의 기본적인 가치를 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원임을 고려하여 산정합니다.

감정가는 26,880,000원이며, 이는 토지 면적 896㎡ (약 271.04평)를 기준으로 합니다.

농지취득자격증명 발급 여부, 실제 현황, 주변 농지 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 농지 거래 사례 및 전문가의 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.