나이스옥션 법원경매 목포 2025타경546 [4] 전라남도 무안군 해제면 창매리 448 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 소재 "하촌마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 전라남도 무안군 운남면 내리 소재 "원동마을" 북동측 인근[일련번호 2)] 및 전라남도 무안군 청계면 남성리 소재 "남성마을" 남서측 인근[일련번호 3)] 및 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 "매안마을" 북동측 근거리[일련번호 4)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 야산지대 및 순수 농경지대, 면소재지내 농경지대, 해안 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사이며, 자연림 및 일부 철탑부지, 선하지임. 일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 답 및 일부 도로임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임. 일련번호 3) 서측 일부를 관통하여 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로가 개설됨. 일련번호 4) 북측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 보전녹지지역(2025-01-21), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 2) 계획관리지역(2015-02-03), 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 3) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황은 "자연림 및 일부 철탑부지, 선하지" , 일련번호 3)은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "답 및 일부 도로" , 일련번호 4)는 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "전" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 전
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 무안군 해제면 창매리 448

1.2. 토지 정보

면적: 1603.00㎡ (약 484.9평)

지목: 답

현황: 전

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 용도 및 현황

공부상 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용 중입니다.

1.5. 감정가 및 평가 요약

감정가: 44,884,000원

감정평가 요약: 본건 토지는 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 "매안마을" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 해안 농경지대에 속합니다. 형태는 부정형 평지이며, 현황 전으로 이용 중입니다.

1.6. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경546 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합 (등기부 내용 기반 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 해제면 창매리 "매안마을" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 해안 농경지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근 지역까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (소유권 및 제한물권)

소유권은 김기남, 남철현을 거쳐 현재 김상우에게 이전된 상태입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 16일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

근저당권, 지상권 설정, 임의경매, 압류 등 여러 제한물권이 등기되었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"라는 문구가 비고란에 기재되어 있어, 등기부상 말소된 지상권과 관련하여 현황 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업용 토지로서 일반적인 상업적 상권 분석보다는 지역 농업 현황 및 토지 이용 계획을 중심으로 분석해야 합니다.

인근 해제면 소재지에 기본적인 생활 편의시설 및 행정기관이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

농업용 토지이므로 주거 및 상업 시설과의 직접적인 연계성은 낮습니다.

일상생활 및 행정 서비스는 인근 면소재지를 통해 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 현황 "전", 공부상 "답"으로 농지에 해당합니다. 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 몰수의 불이익이 발생하므로 주의해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한구역 및 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부와 현황의 불일치

공부상 지목은 "답"이나 현황은 "전"으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 관련 인허가나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로, 필요시 지목 변경 절차 등을 검토해야 합니다.

6.4. 지상권 관련 불확실성

등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인되나, 물건명세서 비고란에 "지상권개요"라는 문구가 언급되어 있어, 실제 현황 파악을 통한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 무안군 해제면에 위치한 농업용 토지로서, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 발급 요건, 토지 이용 제한, 공부와 현황의 불일치, 그리고 지상권 관련 불확실성 등 명확히 확인해야 할 리스크 요소들이 존재합니다.

투자를 고려하신다면, 이러한 점들을 충분히 숙지하시고 현장 답사를 통해 실제 가치를 정확히 판단하시는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

농업용 토지로서의 잠재적 가치: 해안 농경지대에 위치하며, 향후 지역 농업 정책 변화나 토지 활용도 증대에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확성: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전한 물건입니다 (단, 앞서 언급된 지상권 관련 현장 확인 필수).

감정가 대비 합리적 접근 가능성: 현재 감정가는 44,884,000원으로, 면적 및 지역 특성을 고려하여 추가적인 시장 분석을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 44,884,000원을 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 농지취득자격증명 필요, 토지 이용 제한, 공부-현황 불일치, 지상권 관련 불확실성 등 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 접근 방식이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.