나이스옥션 법원경매 목포 2025타경546 [2] 전라남도 무안군 운남면 내리 773 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 소재 "하촌마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 전라남도 무안군 운남면 내리 소재 "원동마을" 북동측 인근[일련번호 2)] 및 전라남도 무안군 청계면 남성리 소재 "남성마을" 남서측 인근[일련번호 3)] 및 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 "매안마을" 북동측 근거리[일련번호 4)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 야산지대 및 순수 농경지대, 면소재지내 농경지대, 해안 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사이며, 자연림 및 일부 철탑부지, 선하지임. 일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 답 및 일부 도로임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임. 일련번호 3) 서측 일부를 관통하여 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로가 개설됨. 일련번호 4) 북측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 보전녹지지역(2025-01-21), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 2) 계획관리지역(2015-02-03), 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 3) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황은 "자연림 및 일부 철탑부지, 선하지" , 일련번호 3)은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "답 및 일부 도로" , 일련번호 4)는 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "전" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
인접 필지(773-6번지)와 경계 구분 없이 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경546 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 운남면 내리 773

용도: 전 (농지)

토지면적: 992.00㎡ (약 300평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가액

감정가: 39,680,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 미반환)

* 맹지 (인접 도로에 직접 접하지 않음)

* 인접 필지(773-6번지)와 경계 구분 없이 이용 중

* 공부상 지목과 현황이 일부 상이할 수 있음 (일련번호 4) 공부상 '답', 현황 '전'으로 기재되어 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 운남면 내리 원동마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대 및 지방도변 야산지대와 혼재되어 있습니다. [cite:INDEX] (주: 검색 결과에 따르면 운남면 내리는 탄도만을 배후지로 하고 있으며, 과거 간척사업으로 농지가 형성된 지역입니다.)

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

부정형의 평지로, 현재 농지(전)로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 '맹지'로서, 인접 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있습니다. (일련번호 2) 맹지임. [cite:INDEX]) (주: 검색 결과에 따르면 무안군 운남면은 63.1km의 해안선을 가지고 있으며, 압해도와 연륙교로 연결되는 지역입니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2021-08-27) 광주어룡신용협동조합, 금52,800,000원

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등)

3.3. 인수주의해야 할 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 단, 등기부 요약 상 을2 지상권은 '말소'로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주로 농경지로 이루어진 농촌 지역에 위치합니다. 주변은 농경지대 및 야산지대로 구성되어 있어, 직접적인 상업 활동보다는 농업 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다. (주: 검색 결과에 따르면 무안군 운남면은 산업단지 조성 및 군 공항 이전 부지 논의 등이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.)

4.2. 편의시설

주요 편의시설은 인근 면소재지에 위치할 것으로 예상되며, 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

본건은 농지이므로 주거 시설 및 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 인근 면소재지 또는 무안군 중심지로 이동해야 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 맹지라는 점이 주요 제약사항입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 대중교통 이용자의 경우 접근이 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지로서의 접근성 문제

본건은 인접 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발에 있어 진입로 확보가 필수적입니다. 이는 토지 가치를 저감시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 미제출 위험

농지법에 따라 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않아 큰 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 경계 미구분 이용

인접 필지(773-6번지)와 경계 구분 없이 이용 중인 점은 향후 경계 분쟁의 소지가 있거나, 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 권리관계의 불확실성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 등기부 상 을2 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어 실제 소멸 여부 및 기타 잠재적 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 요구됩니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2)의 경우 계획관리지역, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소) 등으로 지정되어 있습니다. (주: 검색 결과에 따르면 무안군 전체가 농업 및 수산업에 적합한 지역으로, 해안선이 길고 평지가 많다는 특징이 있습니다. 검색 결과에서는 무안군 일부 지역에 대한 AI, 빅데이터 활용 첨단 농산업 통합 플랫폼 구축 방안이 언급되어 농업 관련 개발 잠재력도 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 운남면 내리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 39,680,000원입니다. 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적이라는 점, 인접 필지와의 경계 불분명 등 몇 가지 제약사항이 존재합니다. 그러나 농촌 지역의 농지로서 농업 활동을 위한 기본적인 조건을 갖추고 있으며, 향후 지역 개발 가능성 (검색 결과 참조) 또한 존재합니다. 권리관계상 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 즉시 농지로 활용 가능 (취득자격증명 취득 시)

* 향후 지역 개발 시 지가 상승 잠재력 보유 (특히 산업단지, 공항 이전 관련 이슈 고려)

* 경매 물건으로 상대적으로 낮은 감정가에 취득 기회

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 39,680,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 주변 시세, 권리관계 분석 결과, 본건의 맹지 및 농지취득자격증명 등의 제약 조건을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.