나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1518호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

2019.2.27.토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51679 (7)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1518호

건물 종류: 오피스텔

토지 면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

건물 면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

감정가: 89,000,000원

2.

2.

1.2. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층

사용승인일: 2019년 1월 31일

외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등

창호: 샷시창 등

설비: 기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음

2.

2.

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.572099999999999㎡ (약 1.38평)

토지 형상 및 이용상태: 장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태: 동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 출입 가능

토지 이용 계획: 중심상업지역

지번 변경: 2019년 2월 27일 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

2.

2.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 89,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포신용협동조합

1.

1.

2. 입지조건

2.

2.

2.1. 주변 환경

전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어진 지역입니다.

2.

2.

2.2. 교통 여건

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.

2.

2.3. 지역 지구

중심상업지역에 해당합니다.

1.

1.

3. 권리분석

2.

2.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 3월 28일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권금액 82,200,000원)

이후 등기: 유한회사정백 소유권 이전, 주택도시보증공사 가압류, 목포신용협동조합 임의경매 등기 등 다수.

모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.

2.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 보증금 중 인수될 금액은 없습니다.

2.

2.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김치훈)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 14일

확정일자: 2023년 9월 19일

대항력: 없음. 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며 배당을 통해 우선변제받을 수 있습니다.

2.

2.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 등이 모두 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.

1.

4. 상권분석

2.

2.

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 남악리 일대는 전라남도청을 중심으로 한 행정타운 및 상업지구가 형성되어 있어 다양한 편의시설과 상업시설 이용이 편리합니다.

2.

2.

4.2. 건물 유형

'도휘에드가8차오피스텔'은 2019년 준공된 신축급 오피스텔로, 지역 내에서 비교적 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

2.

2.

4.3. 공실률/수요 예측

주변 상업 지역 및 행정기관 밀집으로 인해 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 29.73㎡(약 9평)의 경우 2024년 8월 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

2026년 6월에 거래된 23.24㎡(약 7평) 오피스텔은 7,800만원, 48.47㎡(약 14.6평) 오피스텔은 12,500만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

이는 단위 면적당 약 258만원에서 335만원의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

1.

1.

5. 생활정보

2.

2.

5.1. 편의 시설

전라남도청 및 주변 상업 시설 이용이 용이하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

2.

2.

5.2. 교육/의료 시설

남악신도시 내 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하며, 종합병원 등 의료 시설 이용도 비교적 편리합니다.

1.

1.

6. 잠재적 리스크

2.

2.

6.1. 법적 리스크

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리나 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.

2.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

2.

2.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동성 및 금리 인상 등의 거시 경제 요인이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

최근 2026년 6월에 거래된 23.24㎡ 오피스텔의 가격이 7,800만원으로, 동일 건물 29.73㎡의 2024년 8월 거래가 8,800만원보다 단위 면적당 가격이 높게 형성된 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

1.

1.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 행정 및 상업 중심지의 이점을 누릴 수 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 권리나 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 최신 거래 사례를 바탕으로 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.

1.

8. 투자 포인트

전라남도청을 비롯한 주요 공공기관 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물이므로, 시설 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

중심상업지역 내 희소성 있는 오피스텔 물건입니다.

1.

1.

9. 예상 입찰가

감정가: 89,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(29.73㎡)의 경우 2024년 8월 8,800만원에 거래되었습니다.

2026년 6월에 거래된 23.24㎡ 면적의 오피스텔이 7,800만원에 거래된 점을 감안하면, 단위 면적당 최저 시세는 약 335만원 수준입니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 80~90% 수준 또는 최신 시세 대비 적정 할인율을 적용한 가격을 고려할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 88,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 고려하여 85,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.