나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [5] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

미납관리비 약 101,100원(25년 10월분)
2019.2.27.토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51679 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1507호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 89,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

토지지분: 4.572099999999999㎡ (약 1.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

건물지분: 29.7304㎡ (약 8.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 2019.2.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

주의사항: 미납관리비 약 101,100원 (25년 10월분)

2. 입지조건

2.1. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층

사용승인일: 2019.1.31

외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등

창 호: 샷시창 등

설비내역: 기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비됨.

2.2. 부지 및 도로

토지의 형상 및 이용상태: 장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태: 동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 출입 가능함.

2.3. 주변 환경

위치 및 주위환경: 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 형성되어 있음.

토지이용계획: 중심상업지역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 390,000원

전입일자: 2024-07-01

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2019-03-28 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 상에는 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리가 명시되지 않았음)

등기부채권 총액: 591,200,000원 (근저당권 82,200,000원 + 가압류 509,000,000원 (이 금액은 말소 기준권리보다 후순위로 소멸될 것으로 보이나, 등기부상 말소 표기로 혼동 가능성 있음))

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치하고 있어 다양한 상업 시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2025년 10월분 미납 관리비 약 101,100원이 발생하였으므로, 낙찰 후 인수 또는 정산 필요 여부 확인 요망.

6.2. 권리관계

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 등기부상 일부 권리(근저당, 가압류)의 말소 표기가 혼재되어 있어 세부적인 권리관계 확인이 필요함. 다만, 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 건물 상태 및 이용 현황 상 무난한 편이나, 미납 관리비 발생 및 등기부상 권리관계의 일부 혼재 가능성을 주의해야 함. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 중심상업지역이라는 입지적 강점.

* 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리가 용이함.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 건물면적 29.73㎡(약 9평)의 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(29.73㎡)의 오피스텔이 2024년 8월 88,000,000원에 거래되었음. 2026년 6월 거래된 유사 면적의 오피스텔들이 78,000,000원(23.24㎡) 및 125,000,000원(48.47㎡)에 거래된 점을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시점의 시장 가치는 감정가(89,000,000원)와 유사하거나 소폭 상승했을 가능성이 있음.

가장 최근 유사 면적 거래가(88,000,000원)와 감정가를 고려하고, 2026년 실거래가 동향을 감안하여, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

권리 인수 금액이 없어 감정가 또는 최근 시세를 기준으로 입찰가 산정 가능.

예상 입찰가: 92,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.