나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

2019.2.27.토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51679 (6)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1512호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지 면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

건물 면적: 31.09㎡ (약 9.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포신용협동조합

특이사항: 2019년 2월 27일 토지 합병으로 인해 기존 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경되었습니다.

감정평가 요약:

- 위치 및 주위 환경: 전라남도청 남측 인근 상업지역에 위치.

- 교통 상황: 인근 버스 승강장 소재.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일 2019.01.31), 석재붙임 및 페인팅 마감 외벽, 샷시 창호.

- 이용 상태: 오피스텔.

- 설비 내역: 기본 급배수, 위생, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등.

- 토지 형상 및 이용 상태: 장방형 평지, 오피스텔 부지.

- 인접 도로 상태: 동측 왕복 2차선 도로 접함.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태: 중심상업지역.

- 공부와의 차이: 2019년 2월 27일 토지 합병으로 지번 변경 (총 면적 1,499.4㎡).

- 기타 참고사항: 16.6평형 오피스텔 3개 호실, 15.8평형 오피스텔 4개 호실이 있습니다.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도청 및 전남도의회 인근 중심상업지역에 위치하여 행정 및 상업 기능을 가까이 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근에 버스 승강장이 소재하며, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 접근이 용이합니다. [자료 제공]

* 주변 환경: 남악 신도시 택지개발사업 지역의 중심부에 해당하며, 상업용 건물들이 밀집해 있습니다. 주변 1km 이내에 남악초등학교, 남악중학교, 남악고등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 하나로마트, 한살림, 빅스토어 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 개발 계획: 남악 신도시 택지개발사업의 일환으로 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 류한빈

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2025-07-07

* 확정일자: 2025-07-11

* 배당신고일자: 2025-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 권리 분석:

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당(을1), 근저당(말소), 가압류(갑5), 임의경매(갑6) 등.

* 등기부 요약: 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있었으며, 경매개시결정으로 인해 권리 관계가 정리될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 591,200,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 남악 신도시의 중심 상업지역에 위치하여 젊은층과 직장인들을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

* 주변 환경: 전라남도청 등 공공기관이 인접해 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 배후 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 주변 상업시설과의 연계를 통한 시너지 효과가 기대됩니다.

* 상권 활성화: 신도시 개발과 함께 상권이 지속적으로 성장하고 있으며, 다양한 편의시설 및 문화시설이 확충되고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 하나로마트, 빅스토어 등 대형마트와 편의점이 다수 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다. [자료 제공]

* 교육: 남악초, 남악중, 남악고 등 도보 통학 가능한 거리에 학교가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 의료 및 행정: 전라남도청, 전남도의회 등 공공기관이 인접해 있으며, 추후 의료 시설 확충도 기대됩니다.

* 주거 환경: 남악 신도시 내에서 "살기 좋은 동네", "조용하고 쾌적하다"는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미말소 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 물건명세서에 기재되어 있습니다. 만약 해당 지상권이 존재하고 매각으로 소멸되지 않는다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용 및 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 향후 개발 계획: 주변 지역의 개발 계획 변동 가능성은 항상 존재하므로, 투자 시 장기적인 도시 계획을 고려해야 합니다.

* 공시지가 변동: 인근 유사 건물의 개별공시지가 변동 추이를 참고하여 향후 부동산 가치 변화를 예측할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 그리고 비교적 양호한 교육 환경을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자 목적 모두에 적합한 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"의 존재 여부는 철저한 확인이 필요한 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 부분을 제외하고는 주변 상권 활성화 및 신도시 개발과 더불어 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 전라남도청 및 행정기관 밀집 지역, 중심 상업 지구에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 부담 적음.

* 편리한 생활 인프라: 도보 거리 내 마트, 학교, 공공기관 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 개발 잠재력: 남악 신도시 내 핵심 지역으로 향후 추가적인 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담 없음 (단, 지상권 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본건 오피스텔의 감정가는 93,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적(29.73㎡)의 호실이 2024년 8월 88,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 6월에는 더 작은 면적(23.24㎡)이 78,000,000원, 더 큰 면적(48.47㎡)이 125,000,000원에 거래되는 등 시장 가격 변동성을 확인할 수 있습니다. 감정가는 유사 면적 거래 가격 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 있는 보증금이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액은 없으나, 지상권 존재 여부 등 미확인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 89,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.