나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

2019.2.27. 토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1506호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층

* 사용승인일: 2019년 1월 31일

* 건물 면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

* 토지 면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

* 제시외 면적 (토지/건물): 0.00㎡

1.2. 가격 정보

* 감정가: 89,000,000원

1.3. 사건 기본 정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51679 (4)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 목포신용협동조합 (등기부등본상 기재)

1.4. 지번 변경 이력

* 2019년 2월 27일, 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 변경 (총 1,499.4㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하여 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 해당 부지는 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석 (혐오시설 확인)

* 현재까지 확인된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 주로 관공서, 상업 시설, 주거 시설 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2019년 3월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권최고액 82,200,000원) 입니다.

* 경매로 인해 말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (예: 소유권이전, 가압류, 임의경매 등)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 인수 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 473,000원

* 전입일자: 2020년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원은 배당을 통해 회수될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 총 채권액: 약 591,200,000원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 전라남도청 및 관련 행정기관 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변에 다양한 상업 시설이 발달해 있어 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석 기반)

* 최근 유사 면적(약 29.73㎡)의 오피스텔 매매 사례:

* 2024년 8월, 29.7304㎡, 11층, 8,800만원

* 기타 매매 사례:

* 2026년 6월, 23.2478㎡, 8층, 7,800만원

* 2026년 6월, 48.4782㎡, 7층, 12,500만원

* 분석: 본건과 가장 유사한 면적의 거래 사례가 감정가(8,900만원)와 매우 근접한 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 현재 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 관공서, 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 주요 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 건물 부대시설

* 기본적인 급배수, 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 및 지하 주차장이 마련되어 있어 편리합니다.

5.3. 주변 교육 시설

* 직접적인 교육 시설 정보는 제공되지 않으나, 지역 내 주거 및 상업 지역 특성상 교육 환경도 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가격 변동성

* 최근 2026년 6월 거래 사례에서 면적이 다른 오피스텔 간의 가격 차이가 존재하며, 시장 상황에 따라 가격 변동이 있을 수 있습니다.

* 본건의 감정가는 최근 유사 면적 거래가와 거의 동일하나, 최고가 경쟁 시 예상보다 높은 금액으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

6.2. 공실 위험

* 신축 건물임에도 불구하고, 동일 건물 내 또는 주변 지역에 유사한 오피스텔이 다수 존재할 경우 공실 위험이 발생할 수 있습니다. (단, 중심상업지역 및 관공서 인근으로 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.)

6.3. 건물 노후화 (상대적으로 낮음)

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 급격한 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 명확한 장점이 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준이 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 및 관련 기관 밀집 지역으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 2019년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 모든 권리가 경매로 소멸되어 권리 분석이 명확함.

* 중심상업지역 내 우수한 입지 조건.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 89,000,000원

* 최근 유사 면적(29.73㎡) 실거래가 (2024년 8월): 8,800,000원

* 분석:

본건의 감정가는 8,900만원으로, 가장 직접적인 비교 대상인 29.7304㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 8월 8,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세가 감정가와 유사하게 형성되어 있다고 판단됩니다. 2026년 6월에 더 작은 면적(23.24㎡)이 7,800만원에, 더 큰 면적(48.47㎡)이 12,500만원에 거래된 점은 시장의 변동성을 보여줍니다.

본 건의 입지, 신축 연식, 권리관계의 명확성을 고려했을 때, 감정가 이상으로 경쟁이 치열할 수 있습니다. 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적이며, 약간의 여유를 두어 8,500만원 ~ 9,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.