나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

미납관리비 약 104,720원(25년 10월분)
2019.2.27. 토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51679 (3)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층1502호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

건물면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOO

주의사항: 미납관리비 약 104,720원 (25년 10월분)

특이사항: 2019년 2월 27일, 토지합병으로 인해 지번이 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 변경되었습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 시설 등으로 형성되어 있습니다 [cite: Appraisal]. 동측으로는 왕복 2차선 도로를 통해 차량 접근이 용이합니다 [cite: Appraisal]. 대중교통 이용을 위한 버스 승강장이 인근에 소재하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다 [cite: Appraisal]. 토지이용계획상 중심상업지역에 해당합니다 [cite: Appraisal]. 최근 검색 결과에 따르면, 무안군 삼향읍 지역에는 의료폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 의견이 강하게 제기되었고, 해당 계획이 불허가되는 등 환경적으로 민감한 시설 유치에 대한 우려가 해소된 것으로 보입니다. 이는 생활 환경 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 을구 1번 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 82,200,000원)이 말소기준권리입니다 [cite: 등기부요약]. 따라서 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본 상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 을구 1번: 근저당권 (말소기준권리)

* 을구 2번: 주택임차권 (김재영, 5,000,000원) - 말소

* 갑구 5번: 가압류 (주택도시보증공사, 509,000,000원) - 말소

* 갑구 6번: 임의경매 (목포신용협동조합, 485,127,081원) - 말소

임차인 김재영 씨는 2024년 1월 18일에 전입하였으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의해야 할 사항으로는 미납관리비 약 104,720원(25년 10월분)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 낙찰 후 별도 확인 및 부담 여부를 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

남악신도시는 한때 전남도청 이전으로 활기를 띠었으나, 최근에는 경기 침체와 상업용지 과잉 공급 등으로 인해 공실률이 높고 상권이 침체되었다는 보도가 있습니다. 일부 상가는 분양가의 절반 이하로 거래가 이루어지고 있는 상황입니다. 그러나 최근 젊은 층의 유입이 늘고, 이들을 겨냥한 소비 공간과 문화 시설이 확산되면서 상권이 점차 활기를 되찾고 있다는 분석도 있습니다. 본 물건이 위치한 중심상업지역은 이러한 상권의 영향을 받을 수 있으며, 향후 지역 경제 회복 및 젊은층 유입 증가 추이에 따라 가치 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 오피스텔은 중심상업지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다. 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며 [cite: Appraisal], 건물 자체적으로 기본적인 급배수, 위생 및 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다 [cite: Appraisal]. 최근 젊은층의 유입으로 다양한 식당, 술집, 카페 등이 늘고 있어 여가 및 문화생활을 즐길 수 있는 공간도 마련되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 약 104,720원 (25년 10월분)이 존재하며, 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 상권 침체 가능성: 남악신도시 상권 전반의 침체 우려가 지속되고 있어, 공실 또는 시세 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인 김재영 씨가 거주 중으로, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2019년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정이어서 낙찰자가 권리상의 부담을 안고 시작할 위험은 적습니다. 그러나 최근 상권 침체 우려가 일부 보도되고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 미납 관리비 및 임차인 명도 관련 사항은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다.

* 최근 건축물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 환경적 이점: 인근 의료폐기물 소각장 설치 관련 문제가 해소되어 쾌적한 주거 환경 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 89,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(29.7304㎡)의 오피스텔이 2024년 8월에 8,800만원에 거래되었습니다 [cite: JSON]. 다른 면적의 오피스텔 거래 사례로는 2026년 6월 23.2478㎡가 7,800만원, 48.4782㎡가 12,500만원에 거래된 기록이 있습니다 [cite: JSON].

종합적으로 고려할 때, 감정가가 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 최근 남악신도시 상권의 침체 가능성을 감안하여, 감정가 또는 유사 면적의 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 89,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 수익률 및 명도 비용 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.