나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 14층1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

미납관리비 약 316,670원(25년 10월까지 3개월분)
2019.2.27.토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 목포지원 2025타경51679 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 14층1409호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

건물면적: 31.09㎡ (약 9.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목포신용협동조합

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층

사용승인일: 2019년 1월 31일

건물 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등

건물 창호: 샷시창 등

토지 형상 및 이용상태: 장방형 평지, 오피스텔 부지

1.3. 입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250, 도휘에드가8차오피스텔 14층1409호

* 주위환경: 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 본건 등기부 내역상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이상훈

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자: 2024년 6월 17일

* 배당신고일자: 2025년 11월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이상훈 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.5. 상권분석

* 해당 오피스텔은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치하고 있어, 관련 공공기관 종사자 및 주변 상업시설 이용객을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 지역 내 상업 활동이 활발한 지역으로, 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

* 인근에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높은 지역으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 동측 도로를 통해 도심으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변시설: 전라남도청과 인접하여 행정 관련 시설 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 약 316,670원 (2025년 10월까지 3개월분)의 미납 관리비가 발생하였으며, 낙찰 후 인수 여부를 확인해야 합니다. 이는 낙찰자의 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 명도: 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 원활한 명도를 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지번 변경: 2019년 2월 27일 토지 합병으로 인해 지번이 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 변경된 이력이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 도휘에드가8차오피스텔 14층 1409호로, 2019년에 건축된 비교적 신축 건물입니다. 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지며, 상업시설 및 교통 이용이 편리합니다. 등기부상 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 대한 부담은 적습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 미납 관리비 발생 등 잠재적 리스크 요인이 있으므로 잔금 납부 전 철저한 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 최신 건축 연도의 오피스텔로 내부 상태 양호 예상.

* 전라남도청 인근 중심상업지역의 우수한 입지.

* 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 수요 기대.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리 없음 (말소기준권리 하 등기사항 참조).

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 93,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2024년 8월 (전용 29.73㎡, 11층): 88,000,000원

* 2026년 6월 (전용 23.24㎡, 8층): 78,000,000원

* 2026년 6월 (전용 48.47㎡, 7층): 125,000,000원 (면적이 본건과 다름)

* 본건의 전용면적은 31.09㎡ (약 9.41평)입니다. 가장 유사한 면적인 29.73㎡ (11층)이 2024년 8월에 8,800만원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로 층수가 더 높다는 점을 고려할 때, 감정가 9,300만원은 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 높게 책정될 여지가 있습니다.

* 최근 거래 사례와 본건의 층수, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 9,000만원에서 9,800만원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 9,300만원 (감정가)을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 장점을 고려하여 9,500만원 내외로 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 미납관리비 등의 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.