나이스옥션 법원경매 전주 2025타경897 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 만성동 소재‘전주지방법원’북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등으로 형성되어 있는 주거 및 상업지대로서, 주위환경은 제반 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서,
외 벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등(천정 등 미마감),
창 호 : 강화유리 및 샤시창으로 시공되었음.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각된 장방형 토지로 현황 ""근린생활시설부지""임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경897 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 7층702호

건물명: 비전타워

동: 주건축물제1동

층: 7층

호수: 702호

1.3. 면적

토지면적: 37.07㎡ (약 11.21평)

토지지분: 37.0707㎡ (약 11.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

건물지분: 116㎡ (약 35.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 용도

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전주시 덕진구 만성동 소재 ‘전주지방법원’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등으로 형성된 주거 및 상업지대로서, 주위 환경은 제반 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 19일 접수된 대전서부신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

본 경매 물건은 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 근저당권 및 압류가 설정되었으며, 경매 개시 결정으로 임의경매가 진행 중입니다. 경매로 인해 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

총 채권액 합계: 808,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고서상 명시된 임차인은 없으며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

만성동 지역은 전주시의 신흥 주거 및 상업 복합 단지로 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다. 계획적인 도시 개발로 인해 주거 시설과 함께 상업 시설이 지속적으로 확충되고 있습니다.

4.2. 주변 시설

본 물건 인근에는 전주지방법원과 같은 관공서가 위치하고 있으며, 다수의 공동주택 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 혐오시설 등 입지 저해 요인은 없는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 공공시설

전주지방법원 등 관공서가 인접해 있으며, 공공기관 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

본 물건은 현재 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 따라서 즉각적인 임대 수익 발생까지는 임차인 확보를 위한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 입지 리스크

만성동 지역은 현재 개발이 진행 중인 신흥 상권으로, 초기 단계에는 공실률이 높을 수 있으며 상권 활성화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

전주시 덕진구 만성동 비전타워 7층 702호 근린상가 물건으로, 전주지방법원 인근에 위치하며 접근성이 우수합니다.

7.2. 강점

* 개발 잠재력이 높은 신흥 상권에 위치

* 차량 접근성이 용이한 도로 환경

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석

* 인근 법원 등의 관공서 및 주거 단지 배후 수요

7.3. 약점

* 현재 공실 상태로 임차인 확보 필요

* 신흥 상권으로 상권 활성화까지 시간 소요 가능성

8. 투자 포인트

신흥 상권 개발의 수혜 지역에 위치한 근린상가로서, 향후 지역 발전과 함께 임대 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 법원 및 주거 단지와 인접하여 잠재적 수요가 존재하며, 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다. 현재 공실 상태를 고려하여 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가 320,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태 및 주변 시세, 향후 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 인수 보증금은 없는 관계로 별도 고려 사항은 없습니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 최근 실거래가, 주변 상가 공실률 및 임대료 수준 등에 대한 상세한 분석이 필요합니다. 본 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 최초 입찰가는 감정가의 80% 수준인 256,000,000원부터 고려해볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.