나이스옥션 법원경매 전주 2025타경897 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 만성동 소재‘전주지방법원’북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등으로 형성되어 있는 주거 및 상업지대로서, 주위환경은 제반 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서,
외 벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등(천정 등 미마감),
창 호 : 강화유리 및 샤시창으로 시공되었음.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각된 장방형 토지로 현황 ""근린생활시설부지""임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3번지, 비전타워 주건축물 제1동 6층 604호에 소재한 구분 상가입니다.

총 면적은 토지 27.85㎡ (약 8.42평)와 건물 87.16㎡ (약 26.37평)를 합하여 115.01㎡ (약 34.79평)입니다.

본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 이용 가능하며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 내 6층에 위치합니다.

감정가는 200,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 부동산 임의경매로 진행됩니다.

경매 신청 채권자는 대전서부신용협동조합입니다.

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권보존은 주식회사대산산업개발이 2018년 5월 24일에 등기하였고, 말소기준권리인 대전서부신용협동조합의 근저당권은 2018년 12월 19일에 468,000,000원으로 설정되었습니다.

이후 전주시의 압류 (2024년 10월 4일) 및 대전서부신용협동조합의 임의경매 신청 (2025년 8월 19일, 393,573,457원)이 있었으며, 등기부채권 총액은 468,000,000원입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, 전주지방법원 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 나지 등이 혼재된 주거 및 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

남서측으로는 왕복 4차선, 남동측 및 북동측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 조건으로는 소로1류 및 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2018년 12월 19일에 등기된 대전서부신용협동조합의 근저당권입니다.

이후 등기된 모든 권리(전주시의 압류, 대전서부신용협동조합의 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 본 건의 임의경매 개시 결정에 따라 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 물건을 낙찰받을 경우, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 관련 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주지방법원 및 전주덕진경찰서 등 법조타운이 형성된 만성지구 내에 위치하여, 법원 종사자, 변호사, 법무사 등 관련 직업군과 방문객을 주요 배후 수요로 확보할 수 있는 이점을 가집니다.

주변에 공동주택 단지가 다수 분포하고 있어 배후 주거 인구를 통한 근린생활시설 수요 또한 기대할 수 있습니다.

만성지구는 신흥 개발 지역으로, 향후 지속적인 발전과 상권 활성화가 예상됩니다.

본 건 주변 지역에서 소음, 악취 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장 덕분에 편리한 편입니다.

생활 편의시설은 본건이 속한 비전타워 건물 내 상가 및 주변 상업시설, 그리고 인접한 공동주택 단지 내 상업시설들을 통해 기본적인 생활 영위가 가능합니다.

공공시설 이용 측면에서는 전주지방법원, 전주덕진경찰서 등 주요 관공서가 인접하여 행정 및 법률 관련 업무 처리가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 공실 상태로, 향후 신규 임차인 유치 전략과 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

만성지구는 신규 상권으로, 시장 형성 과정에서 기존 상권과의 경쟁, 상가 공실률 변동 등의 가능성을 주시해야 합니다.

2018년 5월 사용승인된 건물로서, 장기 보유 시에는 시설 유지 보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 법조타운 종사자 및 방문객 등 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 상가입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 적극적인 임대 마케팅 전략 수립과 효율적인 건물 관리가 수익 창출의 관건이 될 것으로 판단됩니다.

만성지구의 지속적인 발전과 더불어 향후 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

법조타운 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 창출 기대.

만성지구 신흥 개발 지역으로서의 미래 가치 상승 잠재력.

권리 관계가 깨끗하여 안전하게 인수 가능한 물건.

적절한 임대료 책정 및 효율적인 임차인 관리 능력에 따라 높은 수익률 달성 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 200,000,000원입니다.

본 물건의 건물 면적(약 26.37평)을 기준으로 평당 감정가는 약 7,584,000원 수준입니다.

주변 상가 시세 및 최근 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 상황에 부합하는 적정 수준으로 판단됩니다.

현재 공실 상태임을 감안하고, 시장 상황을 보수적으로 분석하여 입찰가를 산정한다면, 160,000,000원에서 190,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.