나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31537 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-7 코앞 4동 지하1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교' 남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대임.

교통상황

대상토지까지 차량접근이 가능하고 시내간선도로상 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형으로 부설주차장임.

인접 도로상태

북측으로 왕복8차선 도로와 접하고 북동측으로 노폭 약4~5m정도 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m~70m)
(광로2-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한
법률>,부설주차장(주차장법 제19조 규정에의한 부설주차장전용부지임)<주차장법>,지적재조
사사업지구(2024-12-09)(금암2지구), <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설, 후첨""사진용지""참조.)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타: --

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1~7) 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교’남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 간선도로상 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은
양호함.

건물의 구조

본건 1) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 중 제지하1층 제비101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감,
내벽: 흡음재, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 카펫깔기 등 마감.

본건 2) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 중 제지하1층 제비102호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 강화유리 등 마감,
내벽 및 천장: 콘크리트 노출, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 타일붙임 등 마감.

본건 3,5) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 4층 중 제지하1층 제비101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감,
내벽: 흡음재, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 카펫깔기 등 마감.

본건 4,6,7) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 4층 중 제지하1층 제비102호 外 로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 강화유리 등 마감,
내벽및천장: 콘크리트 노출, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 타일붙임 등 마감.

이용상태

본건 1,3,5) 영화관임.

본건 2,4,6,7) 공부상 휴게음식점으로 현재 공실상태임.

설비내역

본건 1,2,5,6,7) 스프링클러설비 되어있고 공용으로 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

본건 3,4) 스프링클러설비 되어있고 공용으로 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

각 각 대체로 사다리형으로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 1~4) 남서측으로 노폭 약 4m정도의 도로(타인소유)와 접함.

본건 5~7) 남측으로 왕복 8차선 도로와 접하고 남서측으로 노폭 약 4m정도의 도로(타인소유)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금암동 668-5: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 특정용도제한지구(2025-02-20), 가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
금암동 668-6: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 특정용도제한지구(2025-02-20),가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구
역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
금암동 668-7: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 특정용도
제한지구(2025-02-20), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경
보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

기타: 본건 1~7 은 장기간 공실상태 등으로 본건 1,3,5 는 관리상태가 매우 열악한 상태이오니
입찰시 필히 현장을 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 10.은 지분매각
2. 목록 5,6,7.은 건축물대장상 위반건축물[주차장법 제19조의4(부설주차장의 용도변경 등 금지)위반-인근부설 주차장(금암동 728-209) 기능미유지)]로 등재됨
3. 목록 5,6,7.은 건축물대장상 위반건축물(무단 조경 훼손)로 등재됨
4. 목록 5,6,7.은 장기간 공실상태이며, 목록 5.는 관리상태가 매우 열악한 상태임
5. 목록 10. 지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설)이 소재하며, 이로 인하여 토지 소유권 행사가 제한받는 경우 토지 가액은 31,870,260원(89,742,870원을 매각지분으로 나눈 금액, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2025타경31537 (3)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-7 코앞 4동 지하1층 비101호 (건물명: 코앞4동, 새주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 563-1)

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

233,411,400원

1.5. 토지면적

774. 54㎡ (약 234.34평)

1.6. 건물면적

246. 04㎡ (약 74.45평)

(참고: 건물 연면적은 1702.03㎡임)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, 전북대학교 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대 및 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지형상및도로

* 토지: 부정형이며 부설주차장으로 이용 중입니다. 북측으로는 왕복 8차선 도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 건물(1~4호): 남서측으로 노폭 약 4m 정도의 도로(타인 소유)와 접하고 있습니다.

* 건물(5~7호): 남측으로 왕복 8차선 도로와 접하고, 남서측으로 노폭 약 4m 정도의 도로(타인 소유)와 접하고 있습니다.

* 건물 토지: 각 건물 호실의 토지는 대체로 사다리형이며 상업용 건부지입니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역, 부설주차장, 지적재조사사업지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2018년 6월 14일자 농업은행의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 해당 근저당권을 포함한 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주식회사태라

* 대표: 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2021-03-24

* 대항력: 없음

(주: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도에 대한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

3.3. 총채권액

등기부등본 상 채권 총액은 약 3,478,421,123원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 전주시 덕진구 금암동 지역은 전북대학교 인근에 자리한 상업지구로서, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물용도별특성

본건 건물은 영화관(1,3,5호) 및 휴게음식점(2,4,6,7호)으로 사용되었거나 사용 가능한 용도로 파악됩니다. 이러한 용도로 인해 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

전주시 덕진구 금암동 지역은 대학가 인근의 특성상 다양한 편의시설, 식당, 금융기관 등이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육환경

인근에 전북대학교가 위치하며, 일부 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

(주: 주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

본건 목록 5, 6, 7호는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 주요 위반 내용은 주차장법 제19조의4 위반(부설주차장의 용도변경 등 금지, 인근 부설 주차장 기능 미유지) 및 무단 조경 훼손입니다.

6.2. 장기공실및관리상태

목록 5, 6, 7호는 장기간 공실 상태로 파악되었습니다. 특히 목록 5호의 경우 관리상태가 매우 열악한 것으로 확인되었으므로, 명도 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외건물및토지소유권제한

목록 10호 토지 지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설)이 소재합니다. 이로 인해 토지의 소유권 행사가 제한받을 수 있으며, 이 경우 토지 가액은 31,870,260원으로 조정될 수 있습니다(감정평가서 참조).

6.4. 물건특성

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건과는 다른 특수성을 가집니다.

7. 종합의견

본 물건은 전북대학교 인근의 상업지구에 위치한 근린상가 건물로서, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 위반건축물, 장기 공실, 열악한 관리 상태, 제시외건물로 인한 토지 소유권 행사 제한 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 권리상 문제는 없는 상태로 파악되나, 실질적인 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 내부 상태 및 관련 법규 위반 사항의 해소 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 전북대학교 인근의 노선상가지대로, 잠재적 수요층이 풍부한 지역입니다.

* 적정 감정가: 233,411,400원으로, 시장 상황 및 물건 상태를 고려한 합리적인 입찰가를 산정할 경우 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 활용 가능 용도: 영화관 및 근린생활시설 등으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 233,411,400원을 기준으로 하되, 위반건축물 등재, 장기 공실 상태, 열악한 관리 상태, 제시외건물로 인한 토지 소유권 행사 제한 가능성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 별도의 인수 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 분석이 선행되어야 합니다.

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