나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31537 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-6 코앞 3동 지하1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교' 남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대임.

교통상황

대상토지까지 차량접근이 가능하고 시내간선도로상 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형으로 부설주차장임.

인접 도로상태

북측으로 왕복8차선 도로와 접하고 북동측으로 노폭 약4~5m정도 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m~70m)
(광로2-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한
법률>,부설주차장(주차장법 제19조 규정에의한 부설주차장전용부지임)<주차장법>,지적재조
사사업지구(2024-12-09)(금암2지구), <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설, 후첨""사진용지""참조.)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타: --

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1~7) 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교’남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 간선도로상 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은
양호함.

건물의 구조

본건 1) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 중 제지하1층 제비101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감,
내벽: 흡음재, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 카펫깔기 등 마감.

본건 2) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 중 제지하1층 제비102호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 강화유리 등 마감,
내벽 및 천장: 콘크리트 노출, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 타일붙임 등 마감.

본건 3,5) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 4층 중 제지하1층 제비101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감,
내벽: 흡음재, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 카펫깔기 등 마감.

본건 4,6,7) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 4층 중 제지하1층 제비102호 外 로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 강화유리 등 마감,
내벽및천장: 콘크리트 노출, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 타일붙임 등 마감.

이용상태

본건 1,3,5) 영화관임.

본건 2,4,6,7) 공부상 휴게음식점으로 현재 공실상태임.

설비내역

본건 1,2,5,6,7) 스프링클러설비 되어있고 공용으로 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

본건 3,4) 스프링클러설비 되어있고 공용으로 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

각 각 대체로 사다리형으로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 1~4) 남서측으로 노폭 약 4m정도의 도로(타인소유)와 접함.

본건 5~7) 남측으로 왕복 8차선 도로와 접하고 남서측으로 노폭 약 4m정도의 도로(타인소유)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금암동 668-5: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 특정용도제한지구(2025-02-20), 가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
금암동 668-6: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 특정용도제한지구(2025-02-20),가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구
역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
금암동 668-7: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 특정용도
제한지구(2025-02-20), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경
보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

기타: 본건 1~7 은 장기간 공실상태 등으로 본건 1,3,5 는 관리상태가 매우 열악한 상태이오니
입찰시 필히 현장을 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 9.는 지분매각
2. 목록 3,4.는 건축물대장상 위반건축물[주차장법 제19조의4(부설주차장의 용도변경 등 금지)위반-인근부설 주차장(금암동 728-209) 기능미유지)]로 등재됨
3. 목록 3,4.는 건축물대장상 위반건축물(무단 조경 훼손)로 등재됨
4. 목록 3,4.는 장기간 공실상태이며, 목록 3.은 관리상태가 매우 열악한 상태임
5. 목록 9. 지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설)이 소재하며, 이로 인하여 토지 소유권 행사가 제한받는 경우 토지 가액은 28,412,550원(89,742,870원을 매각지분으로 나눈 금액, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31537 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-6 코앞 3동 지하1층 비101호

용도: 제2종근린생활시설 (영화관, 휴게음식점)

감정가: 203,569,500원

토지면적: 754.01㎡ (약 228.09평)

토지지분: 246.4545㎡ (약 74.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 219.45㎡ (약 66.38평)

건물지분: 219.45㎡ (약 66.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 슬래브/칼라아스팔트슁글지붕

층수: 지하 2층, 지상 4층 (본건 지하 1층 포함)

사용승인일: 2005년 06월 15일

물건명세서 참고사항:

* 일괄매각, 목록 9.는 지분매각.

* 목록 3, 4.는 건축물대장상 위반건축물 (주차장법 제19조의4 위반 - 인근 부설 주차장 기능 미유지)로 등재됨.

* 목록 3, 4.는 건축물대장상 위반건축물 (무단 조경 훼손)로 등재됨.

* 목록 3, 4.는 장기간 공실 상태이며, 목록 3.은 관리 상태가 매우 열악함.

* 목록 9. 지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설)이 소재하며, 이로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 경우 토지 가액은 28,412,550원임.

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2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-6번지, 전북대학교 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 교통 상황은 양호함. 북측으로는 왕복 8차선 도로와 접하고, 북동측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접함. 건물 부분에서는 남서측 노폭 약 4m 도로(타인 소유) 및 남측 왕복 8차선 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 부설주차장 전용 부지, 지적재조사사업지구로 지정되어 있음.

* 주변시설: 전북대학교가 인근에 위치하여 대학가 상권을 형성하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음. (인근 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 주거 밀집 지역 인접)

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3. 권리분석

* 경매개시권리: 에이치에프엔이삼유동화전문유한회사 (2025-08-04, 전주지방법원 2025타경31537)

* 말소기준권리: 농업은행주식회사 근저당 (2018-06-14, 금252,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임. 인수되는 보증금은 없음.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

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4. 상권분석

* 상권 특징: 전북대학교 인근의 활발한 상업지대로, 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있음. 노선상권의 특성을 가지며 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역임.

* 주요 소비층: 전북대학교 학생, 교직원 및 인근 지역 주민.

* 경쟁 환경: 상가 밀집 지역으로 경쟁은 존재하나, 대학가 특성상 수요 또한 충분할 것으로 예상됨.

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5. 생활정보

* 교통: 시내버스 노선이 다양하게 운행되는 간선도로에 접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

* 교육: 전북대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 관련 편의시설 접근이 용이함.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 편리함.

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6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 목록 3, 4.호는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 및 시정 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있음. 이는 추후 건물 가치 하락 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있음.

* 장기 공실 및 관리 상태: 목록 3, 4.호는 장기간 공실 상태이며, 특히 목록 3.호는 관리 상태가 매우 열악함. 이는 즉시 수익 창출에 어려움이 있으며, 수리 및 개선에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 시사함.

* 제시외건물: 목록 9. 토지 지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설)이 소재하여 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음. 이는 토지 가치 평가(28,412,550원으로 조정됨)에 반영되었으나, 실제 인도 명령 시 문제 발생 가능성을 내포함.

* 지분매각: 목록 9.는 지분매각으로 진행되어, 전체 토지에 대한 온전한 권리 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 건물 용도 및 활용: 일부는 영화관으로, 일부는 휴게음식점으로 이용되었으나 현재 공실 상태임. 적정 업종 및 임차인 확보에 대한 면밀한 검토가 필요함.

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7. 종합 의견

본 물건은 전북대학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 위반건축물 등재, 장기 공실 및 열악한 관리 상태, 소유자 미상의 제시외건물 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들은 인수 후 즉각적인 수익 실현에 제약을 줄 수 있으며, 해결을 위한 추가적인 비용과 노력이 요구될 것으로 판단됩니다. 특히, 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 납부, 열악한 건물 관리 상태 개선, 제시외건물 관련 문제 해결 등은 반드시 입찰 전 현장 방문 및 철저한 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

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8. 투자 포인트

* 우량 입지: 전북대학교 인근 상권으로, 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있음.

* 수익성 개선 잠재력: 위반건축물 및 관리 상태 개선, 공실 해소 등을 통해 수익성 극대화 가능성이 있음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계를 단순화할 수 있음 (단, 9번 목록 지분매각은 예외).

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9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가 203,569,500원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(위반건축물, 장기 공실, 열악한 관리 상태, 제시외건물 문제 등)로 인한 추가 비용 및 수익 감소분을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 위반건축물 해소 비용, 임차인 확보를 위한 리모델링 비용, 잠재적 법적 문제 해결 비용 등을 감안하여 보수적인 시각으로 입찰가를 결정할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 시장 조사, 임대료 시세 분석, 수리비 견적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하며, 현재로서는 리스크 요인들을 충분히 감안한 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.