나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31612 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 6층 601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건운 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도" 남측 인근거리에 위치하는 구분건물 3층 301호, 302호, 6층 601호, 602호로서 인근에 상업.업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 구성된 중심상업 지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

남측 인근으로 왕복6차선의 "서원로"가 지나고, 본건까지 제반차량의 접근이 용이하며, 인근에 로선버스 승강장이 위치하여, 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 301호, 302호, 601호, 602호로서 외벽 : 돌붙임, 전면 강화유리 등 마감. 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1~4) 공히 공부상 "근린생활시설(일반음식점)이나 3층 301호는 사무실 3층 302호는 아로마테라피 6층 601호, 602호는 복싱룸으로 이용 중입니다

설비내역

위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 스프링쿨러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 약 20m , 북측 약 10m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로1류(폭10m - 12m)(접합), 중로1류(폭20m - 25m)(접합), 가축사육제한구역(2023.01.13.) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>.>

공부와의 차이

기호1)의 전유면적이 등기사항전부증명서상 171.6㎡이나 집합건축물대장상 193.6㎡이며 기호2)의 전유면적이 등기사항전부증명서상 193.6㎡이나 집합건축물대장상 171.6㎡로 등재되어 집합건축물대장상 면적으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : --- 기 타 :

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3,4.는 벽체 구분 없이 일체로 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31612 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 6층 601호

본 물건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, 7층 건물 중 6층에 해당하는 601호입니다.

용도: 근린상가

감정가: 996,000,000원

토지면적: 71.29㎡ (약 21.57평)

건물면적: 365.20㎡ (약 110.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 샘OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건입니다.

주의사항:

1. 본 건은 일괄매각 대상입니다.

2. 목록 3, 4번 물건은 벽체 구분 없이 일체로 되어 있어, 통합적인 관리가 필요합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, "전북특별자치도" 남측 인근의 중심상업지대에 자리하고 있습니다.

주위에는 상업, 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권 형성이 기대되는 지역입니다.

교통 환경으로는 남측 인근에 왕복 6차선 도로인 "서원로"가 지나고 있으며, 제반 차량의 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 남측으로 약 20m, 북측으로 약 10m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서부신시가지)에 속하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당되는 점은 참고해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 2019년 7월 29일 샘골농업협동조합이 설정한 근저당권(2,180,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 3,361,377,966원으로, 이는 감정가 996,000,000원을 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없습니다.

(물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음).

임차인 현황:

* 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입/사업일자 2021-12-24, 확정일자 2024-04-11, 배당신고일자 2025-09-01. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

본 물건은 "근린생활시설" 용도로, 감정평가서상으로는 일반음식점으로 사용되었으나, 현재는 3층 301호 사무실, 3층 302호 아로마테라피, 6층 601호 및 602호가 복싱룸으로 이용 중입니다.

전주시 완산구 효자동3가의 중심상업지대에 위치하여 주변에 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

일괄매각 대상이 여러 호실로 구성되어 있으며, '목록3,4.는 벽체 구분 없이 일체로 되어있음'이라는 주의사항으로 보아, 통합 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

중심상업지대의 특성상 유동인구가 많고 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역이므로, 업종에 따라 활발한 영업이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 전주 서부신시가지 인근의 중심상업지역에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통망은 서원로 등 주요 도로에 인접하여 시내외 접근성이 우수하며, 버스 승강장 이용이 용이합니다.

주변에는 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 금융, 의료, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

또한, 인근에 전북특별자치도청이 위치하며, 최근 마전들로에 노상주차장이 조성되어 주차 편의성이 개선될 것으로 보입니다.

검색 결과, 해당 주소지 주변에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 폐기물 처리시설 관련 논의들이 전주시 및 완주군 지역에서 있었으나, 이는 본 물건 소재지와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보 설정된 다른 물건들의 현황 및 가치에 따라 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서상의 면적과 집합건축물대장상의 면적이 서로 다르게 등재되어 있습니다. (감정평가는 집합건축물대장상 면적으로 진행되었습니다.) 이는 추후 소유권 행사나 재산권 관련 시점에 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 구조 및 일괄매각: 목록 3, 4번 물건은 벽체 구분 없이 일체로 되어 있다는 점은 공간 활용에 이점이 될 수 있으나, 각 호실별 분리 운영이나 매각 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동3가 중심상업지구에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 일괄매각으로 넓은 면적을 활용할 수 있으며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

다수의 채권액이 근저당 및 가압류로 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 송 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다.

단, 공동담보 물건이라는 점, 등기부등본과 건축물대장 간 면적 차이가 존재한다는 점, 그리고 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 일부 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 향후 상권의 성장 가능성 및 본 물건의 활용 방안에 따라 투자 가치가 결정될 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 전주시 완산구 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요 확보가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 넓은 면적을 활용하여 다양한 업종으로의 전환 또는 개발 잠재력을 가집니다.

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 상권 활성화에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 996,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세

* 건물 상태 및 향후 리모델링 비용

* 일괄 매각되는 호실들의 현재 이용 상태 및 잠재적 활용 가치

* 경매 시장의 낙찰률 및 경쟁 상황

* 본 물건의 잠재적 리스크 요인 (공동담보, 공부와의 차이 등)

제공된 정보를 바탕으로 했을 때, 본 물건은 권리상 특별한 인수 부담이 없으며 입지 또한 양호하나, 감정가 대비 총 채권액이 상당히 높은 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건에 대한 상세한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 예상되는 수익률과 투자 목표에 부합하는 최적의 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 특성을 고려하여 보다 면밀한 분석을 통해 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.