나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31724 [2] 전북특별자치도 임실군 강진면 부흥리 213-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 강진면 부흥리 소재 "이목마을" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 자연림, 농경지 및 축사부지 혼재함.

교통상황

대중교통상황은 다소 열악한 편이고 일련번호 1~5, 11,12) 도보 접근 쉽지 않으며 일련번호 6~10)은 본건 및 인근까지 차량 및 농기구 접근 수월한 편임.

형태 및 이용상태

1~5, 11,12) 부정형, 자연림 6~10) 부정형, 농경지

인접 도로상태

1~5, 11,12)현황 맹지로서 인접지 통하여 출입함. 6~9) 남측으로 노폭 약 4미터 시멘트 포장도로 있음. 10) 북측 진입로 통해 4미터 시멘트 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한 지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 6)농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역<농어촌정비법>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(여목천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01) (가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 7)농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(여목천)<소하천정비법>, (영산 강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 8,9)농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(여목천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강· 섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 10생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(여목천)<소하천정비법>, 소하천예정지(여목천) <소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 11)농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 (2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 12)생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 350m)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한 지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
3. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
4. 목록 9.에 연고 미상의 분묘 수기 소재(현황조사보고서 참조)
5. 목록 6~9. 일부가 소하천예정지이나 해당 면적 비율이 극히 미미하여 가격형성에 미치는 영향이 없을 것으로 판단되어 이를 반영하지 아니함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31724 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 임실군 강진면 부흥리 213-2

* 용도: 답

* 감정가: 69,179,700원

* 토지면적: 5182.00㎡ (약 1567.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

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2. 입지조건

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* 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 임실군 강진면 부흥리 소재 "이목마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 및 축사부지가 혼재합니다.

* 교통상황: 대중교통 상황은 다소 열악한 편이며, 일부 구간은 도보 접근이 쉽지 않습니다. 다만, 일부 구역은 차량 및 농기구 접근이 수월합니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 농경지입니다.

* 인접 도로상태: 일부 구간은 현황 맹지로서 인접지를 통해 출입해야 하며, 일부 구간에는 남측 또는 북측으로 노폭 약 4미터 시멘트 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역, 소하천예정지, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한 지역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

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3. 권리분석

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* 매각물건: 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 신용보증기금의 강제경매개시결정(2025타경31724)이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 송동기 (1981.06.10), 송우식 외 1명 (2017.11.08, 증여)

* 압류 및 가압류: 신용보증기금, 남원세무서장, 소상공인시장진흥공단 등이 2번 송종수 지분에 대해 가압류 및 압류를 하였으며, 이 중 신용보증기금의 가압류가 본 건 강제경매로 이어진 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 25,508,585원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없으며 인수할 보증금도 없습니다.

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4. 상권분석

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본 물건은 농경지로, 주변은 자연림, 농경지 및 축사부지가 혼재하는 농촌 지역입니다. 주변에 상업시설이나 주거 밀집지역은 확인되지 않아 일반적인 상권 분석은 어렵습니다. 농업 생산 또는 관련 시설 부지로의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

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5. 생활정보

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* 교통: 대중교통 이용이 다소 불편하며, 차량 접근성은 일부 구간에 한해 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

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6. 잠재적리스크

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* 농지취득자격증명: 본 건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고권이 있으므로, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

* 분묘: 목록 9번지에 연고 미상의 분묘가 다수 소재하는 것으로 파악되었습니다. 분묘기지권 성립 여지가 있어 향후 분묘 이전 또는 처리에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 본 토지는 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천예정지, 건축 등 허가제한 지역 등 다수의 법적 제한사항을 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 소하천예정지: 목록 6~9번지 일부가 소하천 예정지이나, 가격 형성에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되었습니다.

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7. 종합의견

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전북 임실군 강진면 소재의 농지(답) 일부 지분 매각 물건입니다. 낙찰 후 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 지분 매각으로 인한 공유자 문제 및 분묘기지권 성립 가능성, 복합적인 토지이용 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 농업 생산 목적 또는 투자 목적으로 접근 시, 해당 지역의 특성과 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

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8. 투자포인트

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* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 감정가와 경쟁률 기대 가능성이 있습니다.

* 농업 관련 투자나 장기적인 가치 상승을 기대하는 경우, 관련 법규 검토 후 접근할 수 있습니다.

* 주변 자연환경을 활용한 토지 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

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9. 예상입찰가

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본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 시장 동향, 개별 물건의 특수성(분묘, 지분, 토지이용제한 등)에 대한 보다 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가는 69,179,700원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.