나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21915 [2] 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 18-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리 소재 '관유경로당' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌마을지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 공히 차량접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1~3)은 부정형 평지의 '도로'로 이용중입니다. 일련번호 4)은 사다리 평지의 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)은 서측으로 포장도로와 접하며, 일련번호 1~3)은 자체도로(약 4미터), 일련번호 4)는 일련번호 1~3)은 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~4) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골조 함석지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1997.09.04.) 외 벽 : 사이딩판넬 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 인테리어 나감. 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 5동이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 '함석지붕' 이나, 현황 '슁글지붕' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

건물만의 매각임. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함.
제시외 건물(감정서상 ㅁ) 매각 제외.
건물에 연결된 데크시설 등은 건물 가액에 포함 평가됨(감정서 참고).
본 건물이 위치한 토지(거제시 둔덕면 술역리 18-5)는 현재 등기사항증명서상 '거제시' 소유로서 본 건물을 위한 법정지상권 성립여지 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21915 (2)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 18-5

용도: 근린생활시설

감정가: 35,010,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평) - 토지 불포함

건물면적: 98.00㎡ (약 29.64평)

건물 제시외면적: 20.50㎡ (약 6.20평) - 매각 포함

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 여지 불분명, 건물만 매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 농촌 마을 지대에 위치하며, 제반 주위환경은 보통입니다. '관유경로당' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

교통상황: 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

토지 이용: 본건 건물이 위치한 토지는 '거제시' 소유이며, 본 경매에는 토지가 포함되지 않습니다.

인접 도로: 서측으로 포장도로와 접하며, 자체 도로(약 4미터)를 이용하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 지도상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, '가축사육제한구역'임을 고려할 때 인근에 축사가 존재할 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권: 임광춘 (2001.09.03 소유권 이전)

말소기준권리: 을5 근저당권 (진주저축은행, 2019.04.09) - 총 채무액 351,000,000원

경매신청권리: 갑21 임의경매 (진주저축은행, 2025.09.16) - 청구금액 69,798,043원

기타 권리: 갑20 압류 (거제시, 2023.09.05) - 세외수입 체납 관련

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 이하 소멸)

법정지상권: 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다. 건물은 임광춘 소유이나, 토지 등기사항증명서상 토지 소유주는 '거제시'입니다.

임차인 현황: 임차인은 미상이며, 보증금 및 차임도 미상입니다. 소유자 명의의 사업자 등록이 되어 있으나, 대항력은 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

업종: 본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

지역 특성: 본건은 농촌 마을 지대에 위치하며, '관유경로당' 인근 지역입니다.

잠재력: 지역 내 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로서의 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 제공된 정보만으로는 인근 편의시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 주변이 농촌 지역임을 감안할 때 대형 편의 시설은 없을 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용에 대한 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 소유권 문제: 본건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 '거제시' 소유입니다. 이로 인해 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 불분명하여, 향후 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

건물만 매각: 토지 없이 건물만 취득하게 되므로, 토지 사용에 대한 권리 관계를 명확히 하는 것이 필수적입니다.

건축물 현황: 공부상 지붕 재질은 함석이나, 현황은 슁글 지붕으로 상이합니다.

제시외 건물: 제시외 건물 5동 중 'ㄱ~ㄹ' 동은 매각에 포함되나, 'ㅁ' 동은 제외되므로 현장 확인 시 명확히 구분해야 합니다.

임대 현황: 임차인이 미상이며, 보증금, 차임, 전입일자 등이 파악되지 않아 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지 없이 건물만 매각되는 근린생활시설로, 감정가는 35,010,000원입니다. 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 쟁점은 토지가 '거제시' 소유이며 법정지상권 성립 여지가 불분명하다는 점으로, 이는 향후 건물 소유주가 토지 사용에 대해 법적 또는 경제적 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크입니다.

농촌 지역에 위치한 근린생활시설로서, 지역 내 수요를 기반으로 한 운영이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 3,501만원이라는 상대적으로 낮은 감정가는 소액 투자를 고려하는 경우 접근성을 높일 수 있습니다.

건물 활용 가능성: 근린생활시설로서 현재 이용 중이므로, 즉시 활용하거나 소규모 개조를 통해 재활용할 수 있습니다.

법정지상권 해결 시 가치 상승: 만약 법정지상권 문제를 원만하게 해결하거나 토지 소유주와의 협의를 통해 안정적인 토지 사용 방안을 마련할 수 있다면, 건물 가치 대비 잠재적 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 없이 건물만 매각되는 특수성을 지니고 있으며, 법정지상권 성립 여지가 불분명하여 향후 토지 사용에 대한 불확실성이 존재합니다.

또한, 임차인 현황 등 추가적인 현장 조사가 필요한 부분이 있습니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가 35,010,000원을 기준으로, 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 법정지상권 문제 해결 가능성 및 예상되는 토지 관련 비용(임대료 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.