나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22078 [2] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 968-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,5~7)은 경상남도 통영시 무전동 소재 ‘통영시 보건소’ 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2,4)는 경상남도 통영시 용남면 화삼리 ‘화포마을’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 소규모공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(2,4,5,6)은 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리 완경사지의 '전, 휴경지' 상태입니다. 일련번호(2,4)는 2필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(5,6)은 사다리 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(7)은 부정형 완경사지의 '전 및 진입로' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,7)은 지적도상 맹지이나 일련번호(7)은 남동측으로 소폭의 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(2,4)는 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(5,6)은 북동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2,4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법> 일련번호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법> 일련번호(7): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(2,4) 지상에 부합물 및 종물의 성질인 제시외 건물 10동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 싱글지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2007.12.04, 증축일 : 2008.06.30, 2010.01.21) 외 벽 : 싸이딩판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지, 일부 타일, 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

창고시설 및 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. (1층 : 창고, 사무소, 2,3층 : 다가구주택)

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비가 시설되어져 있으며, 2,3층은 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

일련번호(2,4) 지상에 부합물 및 종물의 성질인 제시외 건물 10동이 소재하며, 일련번호(3) 건물은 1층 내부에 중층이 소재하는 것으로 조사되나 구조 및 관리상태 등을 고려하여 건물에 포함하여 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅊ) 매각 포함.
[목록 2,4] 지상 소재 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함 평가되었으며, [목록 3] 건물 1층 내부에 중층 소재하는 것으로 조사되며, 건물 가격에 포함 평가됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22078 (2)

소재지: 경상남도 통영시 용남면 화삼리 968-5

용도: 근린주택

감정가: 1,235,683,120원

토지면적: 1015.00㎡ (약 307.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1151.97㎡ (약 348.45평)

건물 제시외면적: 161.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅊ) 매각 포함. 토지 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함 평가되었으며, 건물 1층 내부에 중층 소재하는 것으로 조사되는 부분은 건물 가격에 포함 평가됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 ‘화포마을’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다. (토지 감정평가 요항표상 일련번호 2,4에 해당)

* 교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근 도로와의 연계성이 좋아 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태:

본건 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본건 토지는 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)에 해당합니다.

* 주변시설 및 혐오시설:

통영시 보건소가 동측 인근에 위치하며, 화포마을 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 대규모 상업지구나 공업지구와는 거리가 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 뚜렷한 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. (추가적인 현장 조사 및 지도 검색 필요)

1.2. 권리분석

* 권리관계:

본건의 말소기준권리는 2007년 12월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사(을8)의 근저당입니다. 경매 신청 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 이는 임의경매로 진행됩니다. 등기부등본 상 모든 근저당, 가압류, 주택임차권 등은 말소 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

본건에는 총 11명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2017-09-07, 확정 2021-02-03, 배당신고 2024-01-22, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2018-01-17, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023-03-07, 대항력 없음.

* 원 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-13, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-04-03, 대항력 없음.

* 주식회사휴앤홈: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2017-12-15, 대항력 없음.

* 차 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2008-08-28, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-02-14, 확정 2022-08-04, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2020-04-01, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-21, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금:

총 0원

* 주의사항:

임차인 중 일부는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임대차 계약의 실제 내용과 다를 수 있으며, 관련 서류 확인이 필요합니다. 또한, '폐문부재' 상태로 내부 구조 및 제반 상황을 인근 주민, 건축물대장, 건축물현황도에 의거 조사하였으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 용도 및 건물 구성:

본건은 근린주택으로, 1층은 창고 및 사무소, 2~3층은 다가구 주택으로 이용 중입니다. 일반철골구조의 3층 건물이며, 창고시설, 제2종근린생활시설, 단독주택(다가구주택) 등으로 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

* 지역적 특성:

본건이 위치한 용남면 화삼리는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능과 함께 근린생활시설이 공존할 수 있는 지역입니다. 주변에 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 점을 고려할 때, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권의 특성을 지닐 것으로 보입니다.

* 잠재적 가치:

통영시의 연안 지역이라는 지리적 이점과 근린주택으로서의 복합 용도 활용 가능성은 지역 내 수요에 따라 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 개발 가능성을 기대하게 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

통영시 보건소가 근거리에 위치하고 있으며, 화포마을 인근의 지역 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성:

차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 통영시 내 주요 지역으로 이동이 편리한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주거 환경:

근린생활시설 및 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 목적 또는 직접 거주를 고려할 수 있습니다. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준의 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불확실성:

제공된 정보에 따르면, 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의해 이루어졌으며, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등의 재확인 작업이 요구될 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움:

건물 현장 조사 시 폐문부재 상태로 인해 내부 구조 및 현황 파악에 어려움이 있었습니다. 이는 실제 건물 상태, 구조, 설비 작동 여부 등과 건축물대장, 현황도 상의 정보 간 차이가 존재할 가능성을 내포합니다.

* 토지 이용 제한:

토지 일부 필지가 대로1류(폭 35m~40m) 및 도로구역(국도14호선)에 저촉되거나 접하고 있어, 향후 도로 확장 등 공익 사업으로 인한 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종 운영 시 제한을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수:

건물 사용승인일(2007.12.04) 및 증축일(2008.06.30, 2010.01.21)을 고려할 때, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통영시 용남면 화삼리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 감정가는 약 12.36억원으로 책정되어 있으며, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 및 근린생활시설, 창고 용도로 활용 가능합니다. 권리 관계는 모두 말소될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 토지 경계 확인의 필요성과 건물 내부 확인의 어려움, 일부 필지의 도로 관련 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 지역 내 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 확보: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가능성이 높습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설, 주택, 창고 등 다목적 활용을 통해 수익 다각화가 가능합니다.

* 소멸되는 권리 관계: 낙찰 시 기존의 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인: 명도 관련 예상되는 법적 분쟁이 적을 것으로 판단됩니다.

* 통영시의 지리적 이점: 연안 도시로서 관광 및 지역 경제 활성화에 따른 수혜 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,235,683,120원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 같은 대규모 복합 용도의 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보들을 바탕으로 단순 면적 대비 가격을 산출할 경우, ㎡당 약 88만원에서 186만원 수준으로 나타나나, 이는 본건의 용도, 규모, 입지 등을 고려했을 때 직접적인 참고 지표로 사용하기에는 한계가 있습니다.

본건은 제2종일반주거지역 내 근린주택으로서, 토지 면적 1015.00㎡, 건물 면적 1151.97㎡에 달하는 규모를 갖추고 있습니다. 통영시 내 유사 규모의 근린주택 또는 상가/주택 복합 건물에 대한 시세 조사가 선행되어야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 다음과 같은 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 경계 확인 필요성에 따른 명도 및 사용 수익 관련 잠재적 비용.

* 내부 확인 미비로 인한 하자 발견 가능성.

* 대로1류 및 도로구역 지정으로 인한 향후 개발 및 이용 제한 가능성.

* 지역 내 실제 수요 대비 임대 수익률 분석.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 현황을 정확히 파악한 후, 감정가의 80~90% 수준(약 9억 8천만원 ~ 11억 1천만원)을 참고하되, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.