나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22118 [2] 경상남도 거제시 사등면 창호리 2285 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 ‘군령포마을’ 내 및 남서측 인근으로 산재해 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 대부분 토지는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(3~5)는 부정형 완경사지의 토지로서, '휴경지 및 일부 도로'로 이용 중입니다. 일련번호(7)은 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '잡종지'상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(3)은 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다. 일련번호(4,5)는 지적도상 맹지이나 현황 북측으로 약 3m내,외의 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(7)은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 붕괴위험지역(2023-05-30)<급경사지 재해예방에 관한 법률> 일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 붕괴위험지역(2023-05-30)<급경사지 재해예방에 관한 법률> 일련번호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 붕괴위험지역(2023-05-30)<급경사지 재해예방에 관한 법률> 일련번호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 붕괴위험지역(2023-05-30)<급경사지 재해예방에 관한 법률> 일련번호(7): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 붕괴위험지역(2023-05-30)<급경사지 재해예방에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 부합물 및 종물격인 제시외 건물 2동, 일련번호(7) 지상 및 인접지상(창호리 1913, 1915-2)에 제시외 건물 2동이 각각 소재하며, 일련번호(3) 지상에 분묘 1기가 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 일련번호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물로서, (사용승인일 : 201.02.23) 외 벽 : 치장벽돌마감, 일부 몰탈위 페인트 마감, 내 벽 : 주택부분 벽지 및 타일 등 마감, 주차장부분 : 몰탈위 페인트 마감, 창 호 : 새시창호입니다. 건물 일련번호(6)은 현황 '멸실'되었습니다.

이용상태

단독주택(지하1층 주차장, 1층 단독주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. - 일련번호(2) 건물은 의뢰목록상 소재지 ‘창호리 1915-1, 1919-2’는 ‘창호리 1919’와 합병 말소되었으며, 건축물의 면적에 산입되지 않은 ‘발코니, 다락, 데크설비 등’은 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가 하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
위 지상 소재 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함 평가됨.
[목록 3] 위 지상 분묘 1기 소재(분묘기지권 성립 여지 있음).
[목록 3,4] 현황 일부 '진입로'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22118 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 2285

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 443,445,000원

* 토지면적: 2218.00㎡ (약 671.0평)

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 ‘군령포마을’ 내 및 남서측 인근으로 산재해 있으며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1) 토지는 북측으로 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(3) 토지는 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(4,5) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 북측으로 약 3m 내외의 진입로가 개설되어 이용 중입니다.

* 일련번호(7) 토지는 맹지입니다.

* 토지 이용 상태:

* 일련번호(1)은 사다리형 완경사지로, 지면은 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 일련번호(3~5)는 부정형 완경사지로, '휴경지 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 일련번호(7)은 부정형 완경사지로, 지면은 평탄한 '잡종지' 상태입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1), (7): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 붕괴위험지역으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호(3~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 붕괴위험지역으로 지정되어 있습니다. (일련번호(3)은 추가로 특정 가축 제한이 명시되어 있습니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 9일 접수된 사등농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸 대상 권리: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등의 권리가 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 890,694,026원입니다.

* 소유권 현황: 이양규, 이산호(협의분할에 의한 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 거제시 사등면의 군령포마을 인근에 위치하며, 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 생활 편의 시설 이용이 가능한 환경입니다.

* 주변 시설: 현재 조사된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 일반적으로 폐기물 처리 시설이나 축사 등은 농경지나 마을 인근에 위치할 수 있습니다. (상세 확인 필요)

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 마을의 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 거제 시내 접근성을 고려해야 합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 '통영지원 2025타경22118 (2)'로, 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 있었음을 시사합니다. (추가 확인 필요)

* 분묘기지권: 목록 3번 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 용도가 '전'(밭)이므로, 경매 진행 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰자 지위에서 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 사전 준비가 반드시 필요합니다.

* 일부 도로 이용: 목록 3번 및 4번 토지는 현황 일부가 '진입로'로 이용되고 있어, 토지 이용과 관련하여 민원 또는 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 맹지: 일련번호 7번 토지는 지적도상 맹지이므로, 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 '붕괴위험지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 건물 및 입목: 매각 대상은 토지이며, 제시외 건물 4동 및 입목은 토지와 일체로 평가되어 별도의 명도 대상은 아닌 것으로 보입니다. (건물면적 0㎡, 토지매각 명시)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 넓은 면적의 토지 경매 물건으로, 감정가는 443,445,000원이며 토지만 매각 대상입니다. 입지적으로는 마을 인근에 위치하며 차량 접근이 용이하나, 일부 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출, 붕괴위험지역 및 가축사육제한구역 지정 등 다수의 주의사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생하므로, 입찰 전 관련 절차 이행 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 권리 분석상 말소기준권리 하위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이나, 복잡한 권리관계와 특이사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2218㎡ (약 671평)의 넓은 토지 면적은 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 및 건축 등 개발 잠재력이 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 443,445,000원

* 산정 시 고려사항:

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차.

* 분묘기지권 문제 해결 비용 및 가능성.

* 진입로 이용 관련 민원 발생 가능성.

* 붕괴위험지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 규제.

* 거제시 사등면 창호리 일대의 실거래가 및 유사 물건의 최근 낙찰가 (현재 조사된 바에 따르면, 해당 지역 토지 시세는 평당 약 48만원~100만원 수준으로 다양하게 형성되어 있습니다.)

* 경매 시장 동향 및 유찰 횟수.

* 본 물건의 복합적인 특이사항을 감안할 때, 현재 제공된 정보만으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하는 것은 어렵습니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 토지 상태를 직접 확인하고, 관련 규제 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사를 수행해야 합니다. 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 조사된 리스크 요인들을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.