나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22307 [4] 경상남도 통영시 한산면 두억리 396 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근 주변에 산개되어 위치하며, 부근은 마을 주변의 경지정리된 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

도서지역으로서, 제반 교통사정은 비교적 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(2) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(5) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(6) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(8) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(9) : 부정형의 토지로서, 지면은 동측 하향의 완경사지이며, 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)~3) : 본건 서측으로 포장도로 및 동측으로 포장농로가 소재함. 기호4),5) : 본건 남동측으로 포장도로 소재함. 기호6),8) : 본건 북측으로 포장도로 및 남측으로 포장농로가 소재함. 기호7) : 본건은 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입 가능함. 기호9) : 본건 남측일부가 포장상태로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호2),3) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호4),5) 생산관리지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호6),7),8) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호(9) 계획관리지역(계획관리지역),생산관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22307 (4)

소재지: 경상남도 통영시 한산면 두억리 396

용도: 전 (농지)

감정가: 41,790,000원

토지면적: 1393.00㎡ (약 421.30평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 도서지역으로서 제반 교통사정은 비교적 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 대부분 경지정리된 답(휴경지)으로 이용 중이며, 토질은 보통으로 평가됩니다. 필지별로 세장형 또는 부정형의 형태를 띠고 있으며, 일부 필지는 서측 하향 또는 동측 하향의 완경사지입니다.

* 인접 도로상태: 각 필지별로 서측, 동측, 남동측, 북측 등에 포장도로 및 포장농로가 접해 있어 접근이 가능합니다. 다만, 일부 필지(기호7)는 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입이 가능한 상태입니다. 남측 일부에는 포장된 진입로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합된 필지가 있습니다. 또한, 주거밀집지역으로부터 75m에서 500m 이내에 위치한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. (세부 내용은 제공된 토지이용계획 및 제한상태 참조)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 02월 06일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권 (을5, 채권액 180,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당권, 지상권설정공동담보, 임의경매개시결정 등기 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 통영시 한산면 두억리는 도서 지역의 농촌 마을로, 주변 환경은 농경지 및 농가주택이 주를 이루고 있습니다.

* 경제활동: 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 상업 및 유통 기능보다는 농업 생산 기반으로서의 가치가 중요하게 고려됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 도서 지역의 특성상, 대형 마트, 종합병원 등 주요 편의시설은 접근이 다소 불편할 수 있습니다. 통영적십자병원이 지역 내 의료 기관으로 운영되고 있으나, 물건지와의 접근성은 확인이 필요합니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을에 존재할 가능성이 있습니다.

* 교통 및 접근성: 도서 지역 특성상 차량 및 여객선 등을 이용한 이동이 필수적이며, 대중교통 이용이 상대적으로 불편할 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 검색 결과에서는 물건지 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 취소되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로 매우 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지가 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 75m ~ 500m 이내)에 해당하므로 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 일부 필지는 소로2류에 접해 있으나, 지적도상 맹지인 경우도 있어 실제 이용 및 건축 가능 여부는 신중한 검토가 필요합니다.

* 교통 불편: 도서 지역이라는 특성상 접근성 및 물류 이동에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 농지 규제: 농지법 등 관련 법규에 따라 농지 전용 또는 이용에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 통영시 한산면 두억리에 위치한 1393.00㎡(약 421.30평) 규모의 농지(전)입니다. 감정가는 41,790,000원이며, 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없는 깨끗한 물건입니다. 도서 지역의 농촌 마을에 위치하여 주변 환경은 조용하나, 교통이 다소 불편하며 농지로서의 취득 및 이용에 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점을 반드시 유념해야 합니다. 또한, 생산관리, 계획관리, 자연취락지구 등 다양한 용도지역과 가축사육제한구역이 지정되어 있어 토지 이용 시 면밀한 법규 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계로 인한 분쟁 소지가 적습니다.

* 농지로서의 잠재력: 경지정리된 답(휴경지)으로 농업 활동에 활용 가능성이 있으며, 장기적인 관점에서 지역 개발 또는 영농 확대를 고려해볼 수 있습니다.

* 가치 상승 가능성: 감정가 대비 저평가된 부분이 있다면, 향후 지역 개발 가능성이나 농지 가치 상승 시 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 41,790,000원을 기준으로 판단합니다. 도서 지역의 교통 불편, 농지취득자격증명 필수, 토지 이용 제한 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 초기 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 정확한 적정 가치 판단을 위해서는 현지 시세 조사를 통한 주변 농지 거래 사례 비교, 토지 이용 가능성에 대한 법률적 검토, 향후 예상되는 농업 소득 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.