나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22307 [2] 경상남도 통영시 한산면 두억리 145-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근 주변에 산개되어 위치하며, 부근은 마을 주변의 경지정리된 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

도서지역으로서, 제반 교통사정은 비교적 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(2) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(5) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(6) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(8) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(9) : 부정형의 토지로서, 지면은 동측 하향의 완경사지이며, 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)~3) : 본건 서측으로 포장도로 및 동측으로 포장농로가 소재함. 기호4),5) : 본건 남동측으로 포장도로 소재함. 기호6),8) : 본건 북측으로 포장도로 및 남측으로 포장농로가 소재함. 기호7) : 본건은 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입 가능함. 기호9) : 본건 남측일부가 포장상태로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호2),3) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호4),5) 생산관리지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호6),7),8) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호(9) 계획관리지역(계획관리지역),생산관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경22307 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 거제수산업협동조합이며, 경매 구분은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지이며, 일괄매각 조건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세

소재지는 경상남도 통영시 한산면 두억리 145-3번지입니다.

토지의 용도는 답(논)이며, 토지 면적은 2,206.00㎡ (약 667.3평)입니다.

건물은 존재하지 않아 건물 면적은 0.00㎡입니다.

토지의 감정가는 75,142,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근에 산개되어 위치하고 있습니다.

주변은 마을을 중심으로 경지정리된 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 지역은 도서 지역으로서, 전반적인 교통 사정은 비교적 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1)~3) 토지는 본건 서측으로 포장도로 및 동측으로 포장농로가 소재합니다.

기호(4),(5) 토지는 본건 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

기호(6),(8) 토지는 본건 북측으로 포장도로 및 남측으로 포장농로가 소재합니다.

기호(7) 토지는 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입이 가능합니다.

기호(9) 토지는 본건 남측 일부가 포장 상태의 진입로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지의 등기부등본 요약 내용은 다음과 같습니다.

최초 소유권 이전은 1965년 6월 30일에 있었습니다.

2008년 2월 13일 증여를 통해 김건효에게 소유권이 이전되었습니다.

2025년 2월 6일 거제수산업협동조합 앞으로 설정된 근저당권(180,000,000원)이 말소기준권리이며, 동일자로 설정된 지상권도 말소되었습니다.

2025년 12월 9일 거제수산업협동조합을 채권자로 하는 임의경매 개시결정(155,628,495원)이 등기되었습니다.

등기부상 총 채권액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권개요가 기재되어 있습니다.

다만, 등기부등본 상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인되나, 물건명세서의 내용을 종합적으로 검토하고 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지이므로 일반적인 상권 분석보다는 농업적 가치에 초점을 맞추어 분석할 수 있습니다.

소재지는 농촌 지역으로, 인근 "신거마을" 및 주변 농경지가 주를 이룹니다.

주변 지역은 마을 주변의 경지정리된 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있어, 농업 활동 또는 전원생활과 관련된 가치로 평가될 수 있습니다.

통영시 한산면의 특성상, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접해 있지 않으며, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동 및 페리 등을 통한 통영 시내 또는 인근 주요 지역으로의 이동이 필요합니다.

주변 지역에 대한 탐문 및 항공 사진 분석 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 "신거마을"이 위치해 있으며, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

교통 사정의 불편함이 예상되므로, 기본적인 생활용품 구매나 병원 이용 등은 인근 섬 또는 육지로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

토지 이용 계획상 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어, 지역 특성에 맞는 개발 또는 건축 행위가 가능할 수 있으나 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 제출 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 도서 지역 교통 불편: 섬 지역의 특성상 차량 통행이 제한적이며, 육지와의 이동에 시간과 비용이 소요됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 문제: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급된 점은 등기부상 말소 여부와 관계없이 낙찰자가 인수해야 할 권리가 존재할 가능성을 시사합니다. 이는 명확한 법적 검토가 필요한 부분입니다.

* 맹지(기호7) 존재: 일부 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축 사육 제한: 본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 특히 주거밀집지역과의 거리 제한에 따른 가축 사육 제한 구역으로 설정되어 있어, 관련 업종의 사업 추진 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 한산면에 위치한 농지(답)로, 감정가는 75,142,000원입니다.

섬 지역의 특성상 교통이 다소 불편하지만, 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 사항은 농지 취득 자격 증명 필수 제출 의무이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 치명적인 결과가 발생할 수 있습니다.

또한, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급된 부분에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

농지 관련 법규 및 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 잠재력: 경지정리된 답으로서 농업 생산 활동을 위한 기반이 마련되어 있습니다.

* 관광 및 귀농/귀촌 수요: 섬 지역의 특성상 향후 관광 자원화 또는 귀농/귀촌 수요 증가 시 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지 이용 가능성: 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정된 점은 향후 지역 정책이나 개발 방향에 따라 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

* 감정가 기준 접근: 감정가를 기준으로 초기 투자 비용을 산정하고, 시장 상황에 따라 신중한 입찰 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 75,142,000원을 기준으로 시장 상황, 권리 분석 결과, 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

단, 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 인수 여부에 따라 실제 가치 판단 및 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

특별한 경쟁이 없을 경우 감정가 이하 또는 근접한 금액에서 시작될 수 있으나, 희소성이나 향후 개발 가능성 등을 고려하는 응찰자가 있을 경우 그 이상으로 상승할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.