나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22307 [3] 경상남도 통영시 한산면 두억리 350-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근 주변에 산개되어 위치하며, 부근은 마을 주변의 경지정리된 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

도서지역으로서, 제반 교통사정은 비교적 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(2) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(5) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(6) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(8) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(9) : 부정형의 토지로서, 지면은 동측 하향의 완경사지이며, 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)~3) : 본건 서측으로 포장도로 및 동측으로 포장농로가 소재함. 기호4),5) : 본건 남동측으로 포장도로 소재함. 기호6),8) : 본건 북측으로 포장도로 및 남측으로 포장농로가 소재함. 기호7) : 본건은 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입 가능함. 기호9) : 본건 남측일부가 포장상태로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호2),3) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호4),5) 생산관리지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호6),7),8) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호(9) 계획관리지역(계획관리지역),생산관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22307 (3)

1.2. 소재지

경상남도 통영시 한산면 두억리 350-4

1.3. 용도

답 (휴경지)

1.4. 감정가

49,960,000원

1.5. 토지면적

1249. 00㎡ (약 377.8평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.7. 건물면적

0. 00㎡

1.8. 매각대상

토지매각

1.9. 경매구분

부동산임의경매

1.10. 채권자

거제수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근 주변에 산개되어 위치합니다. 주변은 마을 주변의 경지정리된 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

도서 지역에 위치하여 전반적인 교통 사정은 비교적 불편한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 세장형 및 부정형의 형태로 구성되어 있으며, 토질은 보통입니다. 현재 경지정리된 답(휴경지) 및 일부 전(휴경지)으로 이용 중입니다. 토지 일부는 서측 하향의 완경사지 형태로 나타납니다.

2.4. 인접 도로상태

본건의 각 필지는 서측, 동측, 남동측, 북측, 남측으로 포장도로 및 포장농로와 접해 있습니다. 지적도상 맹지인 필지가 있으나 인근지를 통해 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다. 또한, 일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 인수 대상 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김창성 (1980-10-15), 김은정 (2007-08-17)

* 근저당권: 거제수산업협동조합 (2025-02-06, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 거제수산업협동조합 (2025-02-06) - 말소

* 임의경매 개시 결정: 거제수산업협동조합 (2025-12-09, 155,628,495원) - 말소

등기부 채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약 상 해당 지상권은 말소 예정으로 확인됩니다. 이에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 상권

본 물건은 농경지로서, 상업적 상권이 형성된 지역이 아니므로 해당 사항이 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

농경지로서 직접적인 주거 및 생활 편의시설과의 연관성이 적습니다. 통영시 한산면은 역사적 유적지와 아름다운 자연경관을 가진 지역으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지리적 접근성

도서 지역의 특성상 차량 접근 및 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 형태 및 접근성

일부 필지가 맹지이거나 완경사지 형태를 띠고 있어, 토지 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

6.5. 등기 관련 특이사항

등기부상 지상권은 말소 예정이나, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 등기사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 한산면 두억리에 소재한 토지(답, 휴경지)로, 농업용 토지로서의 가치가 주요 특징입니다. 도서 지역이라는 지리적 특성과 농지취득자격증명 제출 의무가 주요 고려 사항입니다. 감정가는 49,960,000원이며, 총 토지 면적은 1249㎡ (약 377.8평)입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업용 토지 활용

농업 생산 활동을 위한 토지 확보를 목적으로 고려할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

장기적인 관점에서 통영시 한산면 지역의 토지 이용 변화 및 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,960,000원입니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하지 않으며, 제시된 감정가를 초기 참고 가격으로 제시합니다. 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 면밀한 조사, 주변 시세, 법원 경매 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.