나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22325 [2] 경상남도 거제시 덕포동 630 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '거제옥포도뮤토아파트' 붓서측 인근에 산재하여 위치하며 부근은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근은 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 부정형의 급경사지로 현황은 '자연림' 상태의 임야입니다. 기호2~3): 부정형의 평지로 현황은 '전' 입니다. 기호6~8): 사다리형 평지로 현황은 '전' 입니다. 기호9): 세장형의 평지로 현황은 '전' 입니다.

인접 도로상태

기호1): 남측으로 노폭 약 1m~2m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호2~9): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호2,3,7,8): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 하천(2015-01-23)(덕포천), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호5,6,9): 자연녹지지역, 자연취락지구, 하천(2015-01-23)(덕포천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호2~3) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '전'입니다. 기호4) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '제방'입니다. 기호5~9) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '전'입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
[목록 4] 현황 '제방'이며, [목록 5,6,7]은 하천에 저촉됨(감정서 및 토지이용계획확인서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22325 (2)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 630

감정가: 350,167,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 거OOOOOOOO (근저당권자 거제축산업협동조합으로 추정)

1.2. 토지 정보

용도 (공부상): 답

토지면적: 1548.00㎡ (약 468.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 현황 및 공부상 차이

본 물건은 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 기호1)은 '자연림' 상태의 임야이며, 기호2~3), 5~9) 토지는 '전'으로, 기호4) 토지는 '제방'으로 이용되고 있습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 보증금 몰수).

[목록 4] 현황 '제방'이며, [목록 5,6,7]은 하천에 저촉됨(감정서 및 토지이용계획확인서 참고).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 덕포동에 소재하며, '거제옥포도뮤토아파트' 서측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량의 직접적인 접근은 불가능합니다. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호1) 토지는 부정형의 급경사지로 현황 '자연림' 상태의 임야입니다.

기호2~3) 및 기호6~9) 토지는 부정형 또는 사다리형의 평지로 현황 '전'입니다.

기호9) 토지는 세장형의 평지로 현황 '전'입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호1) 토지는 남측으로 노폭 약 1m~2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호2~9) 토지는 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지들은 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 일부 토지는 하천에 저촉됩니다. 또한, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위가 제한됩니다. 기호1) 토지는 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전은 이정순, 반태환, 김홍기 순으로 이루어졌습니다.

말소기준권리인 거제축산업협동조합의 근저당권(2015.12.23. 설정, 1,664,000,000원)을 포함하여, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,968,686,621원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 등기부 요약상 지상권설정은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서, 현재까지 파악된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없을 것으로 보이나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 보고되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 거제시 덕포동은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 '거제옥포도뮤토아파트'와 같은 주거 단지가 있습니다. 주변은 대체로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 여부

검색 결과, 덕포해수욕장, 거제씨월드, 거제 식물원 등 관광 및 휴양 시설과 가까운 거리에 위치하고 있어 잠재적인 관광객 유치 효과를 기대할 수 있습니다.

현재까지 진행된 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 기피·혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 전반에 걸쳐 기피·혐오시설 유치에 대한 논의가 이루어지고 있으나, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 입지한다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근 주거 단지의 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 보통 수준인 점을 고려해야 합니다.

5.2. 기타 지역 정보

덕포해수욕장과 같은 해양 레저 시설이 인접해 있으며, 거제시의 여러 관광 명소와 접근성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 법규

본 물건은 토지 이용 현황 상 농지가 포함되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전 반드시 자격 요건을 확인하고 증명서를 발급받아야 합니다.

6.2. 토지 이용 제약

* 공부상 지목과 현황 불일치: '답'이나 현황 '전', '제방' 등으로 이용 중.

* 하천 저촉: 일부 토지가 하천에 저촉되어 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 맹지: 대부분의 토지가 맹지로, 도로 접근성 확보 방안이 필요합니다.

* 급경사지 및 자연림: 일부 토지는 급경사 임야로 개발이 어렵습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 제한 구역으로 축산업이 불가합니다.

6.3. 물리적 접근성

토지까지 차량 접근이 불가능하여 물류 이동이나 접근성에 제한이 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 1,968,686,621원으로 감정가 350,167,000원 대비 매우 높아, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우 재매각 가능성 또는 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6.5. 분묘기지권

보고서에 분묘기지권이 특이사항으로 언급되어 있어, 실제 현장 확인 시 분묘 존재 여부 및 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 덕포동에 위치한 토지로서, 현황 상 '답'에서 '전', '제방', '자연림' 등으로 다양하게 이용되고 있으며, 공부와의 차이가 존재합니다. 특히, 일부 토지가 하천에 저촉되고 대부분이 맹지이며, 차량 접근이 어려운 점 등 물리적, 법률적 토지 이용 제약이 다수 존재합니다.

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점도 고려해야 합니다.

인근에 해수욕장, 관광 시설 등이 있고 일부 자연 경관이 좋은 지역이나, 이러한 장점에도 불구하고 농지법, 하천법, 국토계획법 등에 따른 제약이 많아 활용 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 분묘기지권의 존재 가능성도 인수 여부를 확인해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 관광지 인근 입지: 덕포해수욕장, 거제씨월드 등 관광 시설과 인접하여 관광객 대상의 토지 활용 가능성 탐색.

* 지역 개발 잠재력: 인근 '거제옥포도뮤토아파트'의 존재로 보아 지역의 점진적인 개발 가능성.

* (주의) 상대적으로 낮은 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 저렴할 가능성이 있으나, 앞서 언급된 다양한 제약 사항으로 인해 실제 가치 평가는 매우 신중해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 의무, 맹지, 하천 저촉, 급경사지, 차량 접근 불가 등 다수의 중대한 이용 제약을 안고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 자연녹지지역 등 개발이 제한적인 용도 지역에 속해 있어 활용 방안이 매우 제한적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 적극적인 개발이나 투자를 염두에 둔 입찰보다는, 해당 지역의 토지 이용 계획에 대한 깊이 있는 조사와 법규 검토를 거친 후, 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 일반적으로 이러한 제약이 많은 물건의 경우, 감정가의 60%~80% 수준에서 검토가 이루어질 수 있습니다. 본 건의 경우, 감정가 350,167,000원을 기준으로 대략 210,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 권리 분석의 정확성, 분묘기지권 등 인수될 수 있는 권리 가치 평가, 그리고 지역 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.