나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22365 [2] 경상남도 거제시 덕포동 967 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '덕포마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1~4) 인근까지 차량진입 가능하며 인근으로 마을진입도로(노폭 8m 내외의 소로변)이 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다. 본건 기호(3)은 급경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다. 본건 기호(4)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~4)는 지적도 및 현황 맹지로서, 인접필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
지상에 자생하는 입목 등은 거래관행에 따라 토지가격에 포함 평가됨.
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22365 (2)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 967

용도: 답 (전/답 등)

감정가: 33,337,100원

토지면적: 1927.00㎡ (약 583.61평)

토지지분: 192.70㎡ (약 58.36평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각 (전체 토지의 1/10 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔에스에셋대부유한회사 (NS Asset P&C Co., Ltd.)

2. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '덕포마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 부근으로는 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건 기호(1~4) 인근까지 차량 진입이 가능하며, 노폭 8m 내외의 마을 진입도로가 인접해 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

접근성: 지적도 및 현황상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 28일 거제시의 압류(갑13)가 말소기준권리로, 본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없으나, 일반적인 지상권 등은 인수될 수 있습니다. (현재 관련 권리 없음)

권리총액: 등기부채권 총액은 96,428,440원입니다. (본 경매는 10,000,000원의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.)

지분매각: 본건은 전체 토지 면적 1927.00㎡ (약 583.61평) 중 1/10 지분인 192.70㎡ (약 58.36평)을 매각하는 물건입니다. (토지 소유자: 정동섭, 윤희정, 김은하 등)

인수되는 권리: 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건 소재지는 농경지와 자연림, 단독주택이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 또는 전원 주거 지역의 특성을 보입니다.

주변 환경: 인근에 '덕포마을회관'이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

개발 잠재력: 현재는 농업 활동 및 주거 목적의 이용이 주를 이루나, 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 변화 가능성이 있습니다. (자연녹지지역, 자연취락지구)

5. 생활정보

교통망: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. (노폭 8m 내외 마을 진입도로 인접)

편의시설: 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

교육시설: 인근에 '서강유치원'이 있으며, 초등학교 등 교육시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. (교육환경 보호구역 지정)

자연환경: 주변이 농경지 및 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각 위험: 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 본건은 용도가 '답'인 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중요한 리스크가 있습니다. 농지취득자격증명 발급 절차는 관할 시, 구, 읍, 면에 신청서와 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등의 서류를 첨부하여 진행하며, 신청 후 약 7일 이내 발급됩니다.

맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보가 필요하며, 이는 예상치 못한 비용 발생 또는 이용 제약으로 이어질 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. (특히 기호(3),(4)의 급경사지 포함)

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있으며, 행사 가능 횟수는 1회로 제한됩니다. 높은 경쟁 시 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수권은 매각기일 종결 고지 전까지 보증금을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 매수하겠다는 신고를 통해 행사할 수 있습니다.

휴경지 및 자연림 상태: 토지 현황이 휴경지 및 자연림 상태로, 실제 이용을 위해서는 별도의 정비 및 개간 작업이 필요할 수 있습니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 입지적으로는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있으나, '답'이라는 용도와 '지분매각', '맹지'라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무와 공유자 우선매수권 행사는 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 토지 이용 계획상의 제한과 경사 지형 또한 개발 가능성을 제한하는 요소입니다. 현재 거제시에는 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 넓은 면적: 전체 토지 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가로, 지분으로 매각된다는 점을 고려할 때 경매 시 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

자연환경: 주변이 농경지, 자연림 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

개발 가능성 (장기적 관점): 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 지역 개발 또는 용도 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 법규 및 규제 변화 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 낙찰 후 실질적인 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이러한 불확실성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 33,337,100원 (토지 전체 기준)을 기준으로, 매각 지분이 1/10임을 감안하면 약 3,333,710원 상당입니다. 하지만 이는 단순 비례치일 뿐이며, 위에 언급된 리스크들을 종합적으로 판단할 때, 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 1,600만원 ~ 2,300만원 내외로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.