나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22365 [3] 경상남도 거제시 덕포동 산179 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '덕포마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1~4) 인근까지 차량진입 가능하며 인근으로 마을진입도로(노폭 8m 내외의 소로변)이 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다. 본건 기호(3)은 급경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다. 본건 기호(4)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~4)는 지적도 및 현황 맹지로서, 인접필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
일괄매각시 일부 부동산에만 공유자인 경우 공유자우선매수권 인정 안됨.
지상에 자생하는 입목 등은 거래관행에 따라 토지가격에 포함 평가됨.
육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22365 (3)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 산179

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지 14,907.00㎡ 중 1,490.7㎡, 약 10% 지분)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 엔에스에셋대부유한회사

감정가: 29,853,600원

총 토지면적: 14,907.00㎡ (약 4,510.5평)

매각 대상 토지 면적 (지분): 1,490.7㎡ (약 451.05평)

건물: 없음

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '덕포마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근으로 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 진입이 가능하며, 노폭 8m 내외의 마을 진입도로(소로)가 인접하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 지적도 및 현황상 맹지로서, 인접 필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020-11-19 거제시 압류 (갑17)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑19: 2022-06-09 유아이제이십구차유동화전문유한회사 가압류 (채권금액 96,428,440원)

* 갑20: 2025-12-19 엔에스에셋대부유한회사 강제경매 (채권금액 10,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 매각 후에도 존치될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준 권리 이후 채권 합계): 96,428,440원 (가압류 채권액 기준)

* 참고사항:

* 본건은 토지 일부 지분에 대한 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수권 행사가 가능하나 1회에 한정됩니다.

* 일괄 매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우 공유자 우선매수권이 인정되지 않을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 자연녹지지역 및 자연취락지구 내에 위치한 임야로, 주변에 농경지, 자연림, 단독주택이 혼재하는 전원 또는 준농림 지역의 특성을 보입니다.

* 인근 '덕포마을회관'이 위치하나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서강유치원), 준보전산지 등의 제한이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 자연림과 농경지가 인접하여 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 차량으로 인근 지역까지 접근이 가능하며, 마을 진입도로(노폭 8m 내외)를 통해 이동이 용이합니다.

* 주변에 단독주택이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 고려해볼 수 있습니다.

* 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 인근 마을 및 거제시 중심 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약: 토지 전체 면적 중 일부 지분만 취득하므로, 실제 토지 이용 및 관리, 처분 시 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. (반드시 현장 답사 필요)

* 맹지: 현황상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 토지 사용 승낙 등 관계 설정이 필요합니다.

* 토지 경사도: 본건 토지 중 일부(기호 3)는 급경사지대이며, 다른 부분(기호 1,2,4)도 완경사지대입니다. 이는 토지 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 법규에 따른 개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 지상 입목: 지상에 자생하는 입목 등은 거래 관행에 따라 토지가격에 포함 평가되었으므로, 별도의 권리나 추가적인 가치 평가 요소로 고려되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 덕포동에 소재한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 29,853,600원입니다. 총 토지 면적 14,907㎡ 중 1,490.7㎡(약 10%) 지분을 취득하게 됩니다.

* 주변은 자연림과 농경지가 혼재된 조용하고 한적한 환경입니다. 차량 접근은 가능하나 현황상 맹지라는 점은 유의해야 합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, 분묘기지권 성립 가능성, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 토지 경사도 및 각종 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

* 전반적으로 개발 잠재력보다는 현 상태 유지 또는 소규모 활용에 적합할 수 있으며, 향후 토지 이용 계획 및 인접 토지 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 지분 물건: 전체 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 지분 물건으로, 시세 조사 및 비교 분석을 통해 향후 가치 상승 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 전원생활, 주말 농장, 또는 휴양을 위한 장기적인 토지 보유 목적에 부합할 수 있는 자연 환경을 갖추고 있습니다.

* 공유자 우선매수권 활용: 지분 매각의 특성을 이용하여 공유자 우선매수권을 활용한 기회 모색이 가능합니다 (단, 1회 제한 및 조건 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 29,853,600원입니다.

* 예상 입찰가는 본 감정가, 해당 지역의 유사 물건 시세, 지분 비율, 토지 이용 제한 사항(맹지, 경사도, 개발 제한 등), 그리고 분묘기지권과 같은 잠재적 리스크 해소 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 최저 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 답사를 통한 권리 분석 강화와 인근 토지 거래 사례 조사가 선행되어야 합니다.

* 본건의 경우, 인수할 임차 보증금은 0원이므로 이를 고려한 입찰가 산정은 불필요합니다.

* 결정된 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 위험 감수 수준에 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.