나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [8] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 8층801호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경6015 (8)

부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 8층801호 (신주소: 부산광역시 기장군 해빛1로 74)

공부상 용도: 교육연구시설, 현황 용도: 근린생활시설

감정가: 1,480,000,000원

토지면적: 96.16㎡ (약 29.09평)

건물면적: 465.62㎡ (약 140.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통임.

도로상태: 본건은 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 29일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권(채권최고액 6,000,000,000원)임.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 고

보증금: 100,000,000원

차임: 5,500,000원

전입/사업일자: 2021년 6월 2일

배당신고일자: 2026년 1월 12일

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

* 임차인: 주식회사부산고에프씨고무혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 8월 7일

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.)

등기부 채권 총액: 6,000,000,000원 (근저당권 채권총액 기준)

4. 상권분석

지역 특성: '해빛초등학교'와 대규모 아파트 단지가 인접하여, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 지역임. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됨.

건물 용도: 공부상으로는 교육연구시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 근린생활시설로 사용되고 있어 복합적인 용도로 활용이 가능함.

5. 생활정보

교육시설: '해빛초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

편의시설: 주변 아파트 단지와 상업 시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수함.

녹지 및 휴식공간: 인근 공원 등을 통해 쾌적한 주거 및 상업 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 공부상 용도(교육연구시설)와 실제 이용 현황(근린생활시설) 간의 차이가 존재함. 향후 건축법 관련 규제나 시정 명령 등 문제가 발생할 소지가 있으므로, 입찰 전 관련 부서에 확인이 필요함.

임대관계 미상: 임차인의 임대차 계약 내용(상세 조건 등)이 명확히 파악되지 않는 부분이 있으나, 본건의 경우 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 리스크는 없음.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무와 관련하여 다른 담보 물건의 경매 또는 매각 결과가 본 건에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치한 일광골드타워 내 8층 801호로, 신축급 건물이라는 장점과 초등학교 및 아파트 단지 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 상업 시설 및 교육 연구 시설로 활용 가능한 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후도가 낮아 초기 관리 비용 부담이 적음.

학세권 및 역세권 (인근): 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성과, 배후 아파트 단지 및 상업 시설 밀집으로 인한 안정적인 수요 기대.

복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능하여 업종 선택의 폭이 넓음.

우수한 접근성: 동측 25미터, 남측 22미터, 북서측 8미터 등 폭 넓은 도로와 접하고 있어 가시성 및 접근성이 매우 좋음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,480,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 개발 가능성 및 본 건이 가진 리스크(용도 불일치, 공동담보 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 통상 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 결정되지만, 본 건의 경우 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사와 전문가 상담을 권장합니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.