나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [5] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6015 (5)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 1,100,000,000원

토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

토지지분: 37.52㎡ (약 11.35평)

건물면적: 181.69㎡ (약 55.08평)

건물지분: 181.70㎡ (약 55.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, '해빛초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 동측으로는 약 25미터, 남측으로는 약 22미터, 북서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(2021년 1월 29일 접수, 농업협동조합자산관리회사)을 기준으로, 이후 설정된 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 본 건을 낙찰받더라도 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 김원민 씨로, 2024년 2월 26일 전입(사업)하였습니다. 보증금은 30,000,000원, 월 차임은 1,900,000원입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 3층 건물이며, 총 32개 호실로 구성되어 있습니다. 사용승인은 2020년 11월 24일에 완료되었습니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

대상 물건(202호)은 공부상 및 현황 모두 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 건물 전체적으로는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등이 복합적으로 포함되어 있습니다.

4.3. 주변 상권

인근에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있으며, 학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 교육시설

'해빛초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내 공실

건물 내 일부 호실(일련번호 나, 사)이 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '공실'로 파악되었습니다. 이는 건물 전체의 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 거주 중이거나 사용 중인 임차인에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 60억 원에 달하여, 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 상가 건물로, 주변 대규모 아파트 단지와 학교 등 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역에 있습니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 권리관계 역시 인수되는 부담이 없어 명확합니다. 다만, 건물 내 일부 공실 및 임대 관계 미확인 등의 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 높은 채권 총액은 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 요인이지만, 낙찰 시에는 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인한 안정적인 잠재 고객 확보 가능성.

* 신축급 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 관리 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 다목적 활용 가능: 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외하고, 현재 부동산 시장 상황, 주변 시세, 개별 물건의 장단점 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.