나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [6] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 상세

사건번호: 부산동부지원 2025타경6015 (6)

물건 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 7층 701호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 내 7층 701호

토지 면적: 30.76㎡ (약 9.31평)

건물 면적: 148.93㎡ (약 45.05평)

감정가: 515,000,000원

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)

매각 방법: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, '해빛초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건 동측으로 약 25미터, 남측으로 약 22미터, 북서측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2020-12-02) 이후 근저당권(2021-01-29, 농업협동조합자산관리회사, 60억원)이 설정되었으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매 개시결정(2025-10-31, 남부산농업협동조합, 약 48.5억원)이 있었습니다. 채권 총액은 60억원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 심현철 씨가 확인되었습니다.

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2025-05-28

확정일자: 2025-06-04

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 단, 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

본 건물은 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 주용도는 근린생활시설입니다. 건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설 외에도 교육연구시설, 운동시설 등으로도 활용 가능하여 다양한 업종 유치가 가능합니다. 본 건 701호는 공부상 '근린생활시설'이며, 현재 현황은 '공실'입니다. (참고: 건물 내 일부 호실은 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실이며, 일부는 공부상 교육연구시설이나 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.)

4.2. 주변 상권 현황

인근에 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 있어 주거 단지 배후 수요가 풍부합니다. 또한 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 기반 시설

대상 물건 인근에는 해빛초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대규모 아파트 단지 및 공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 상 채권 총액이 60억원으로 높으나, 이는 모두 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 이용 관련 리스크

전체 호실 중 일부(일련번호 나, 사)는 공부 및 현황이 '근린생활시설'이나 '공실'로 되어 있어, 해당 호실의 임대 현황 및 공실 사유 파악이 중요합니다. 본 건 701호는 현재 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍의 상업지역에 위치하며, 근린상가로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 해빛초등학교와 대규모 아파트 단지 인근에 있어 배후 수요가 풍부하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다. 건물은 다양한 용도로 활용 가능하며, 권리 관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 적다는 점이 긍정적입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 임대 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 주거 단지 및 학교 인근으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 다용도 건물: 근린상가 외 교육연구시설, 운동시설 등으로 활용 가능한 유연성.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로, 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능.

* 교통 편리: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 높음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 건의 감정가 515,000,000원을 기준으로 하며, 인수되는 보증금 및 권리가 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 주변 시세를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 잠재적 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (추후 상세 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가 분석이 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.