나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산동부지원 2025타경6015 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

감정가: 1,200,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층 105호 (신주소: 부산광역시 기장군 해빛1로 74)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주요 용도 제1종근린생활시설, 기타 용도 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합 가능)

토지면적: 11.45㎡ (토지지분: 11.445㎡) - 약 3.46평

건물면적: 55.42㎡ (건물지분: 55.419㎡) - 약 16.76평

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 10층 중 1층 105호

건축년도: 사용승인일 2020년 11월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건에 인접한 도로는 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사금빛타워 (2020.12.02)

근저당 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2021.01.29, 6,000,000,000원)

임의경매 개시 결정: 남부산농업협동조합 (2025.10.31, 4,854,260,738원)

등기부상 채권 총액: 6,000,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 장OO

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.07.28

확정일자: 2024.12.19

배당신고일자: 2026.01.07

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 낙찰 후 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트 단지와 학교가 인접한 근린상업지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 관리 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 분석

일광골드타워는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 활용 가능한 집합건물입니다.

본 물건(105호)은 공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으며, 현황도 동일하게 활용되고 있는 것으로 파악됩니다. (건축물대장상 기타 용도 포함)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주요 편의시설로는 인근에 위치한 해빛초등학교와 대규모 아파트 단지, 공원 등이 있습니다.

상가 건물 내 및 주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리나 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아, 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

본 물건은 공동담보로 설정된 물건으로, 해당 채무와 관련된 다른 담보물의 매각 결과에 따라 채무액 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 본 건이 임의경매로 진행되는 경우, 매각으로 채무는 소멸됩니다.

건물 이용 상태 상 일부 호실이 '공실'로 나타나 있어, 건물 전체의 공실률이나 임대 환경이 좋지 않을 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 조사된 점은 인수되는 임차인은 없으나, 향후 임차인 구성 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍의 근린상가로서, 해빛초등학교와 대규모 아파트 단지에 인접하여 잠재적 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확한 편이나, 공동담보 물건이라는 점과 건물 내 일부 공실, 임대 관계 미확인 등의 사항은 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

초등학교 및 대단지 아파트 단지를 배후로 한 근린상가로서의 투자 가능성.

철근콘크리트 구조의 현대적인 건물 인프라와 편리한 교통 접근성.

경매 절차상 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,200,000,000원

건물 전용면적: 약 16.76평 (55.42㎡)

토지 지분: 약 3.46평 (11.445㎡)

현재 조사된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

예상 입찰가는 주변 상가 시세, 건물 관리 상태, 향후 예상 임대 수익률, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.